不動産投資実践ストーリー

不動産投資家実践ストーリー Vol.20 
ファイナンシャルプランナー・経営コンサルタント・不動産投資家 齋藤岳志さん



5,区分マンションは災害リスク・修繕費負担の面でも有利


編集部:ありがとうございます。他に不動産投資初心者がよく不安に感じることはありますか?

齋藤さん:それから、古くなると修繕費が結構かかるのではないかということもありますし、地震などの災害に対する不安、資産価値が下がることへの不安もあります。
 
まず、修繕費については、区分マンションの場合は「修繕積立金」というシステムがありますので、建物自体の修繕についてはほぼ心配ありません

所有する部屋の中では、排水管の劣化で壊れる心配がありますが、火災保険で対応できる場合もありますのであまり心配する必要はありません。エアコン・給湯器は10年前後で交換が必要なのでその準備は必要です。あとは入退去時のリフォーム費用を見込んでおけばいいということになります。
 
地震などの災害については、いつ起こるかわかりませんが、新耐震基準をクリアしているRC(鉄筋コンクリート)造のマンションであれば、東日本大震災クラスの地震の後でも「損傷なし」と「軽微な損傷」が97.3%だったという調査結果があります
 
資産価値が落ちてしまうことについては、賃料の下落幅と同じように、およそ築20年で下落が横ばいになると考えています。
 
マンションは資産価値ではなく「マンション力」を評価する必要があると思います。
マンション力は、同じエリア内で同じような間取りの「築30年前後」の物件を探し、いくらで売りに出されているかを見ます。不動産取引は個別要因が強いので一概には言えませんがおおよその価格の目安はつかめます。また利回りで比較することもできます。
 

6,多くの人が抱えている年金問題解決法

 
編集部:少し話が変わりますが、齋藤さんはFPとしてクライアントさんへ投資のアドバイスをされていますが、どういった目的を持ってこられる方が多いですか?
 
私の場合は、不動産投資を中心とした投資のアドバイスに特化しています。ですから、不動産投資で資産を増やしたいという方からお問い合わせをいただくケースがほとんどです。投資信託やつみたてNISAをすでにやっていて、他に不動産を持っておきたいという方が多いです。
 
課題としては、将来の生活資金について漠然とした不安を抱えていて、会社員を続けながら、退職したときに年金プラスαの収入が得られるようにしておきたいという方がほとんどです
 
いつまでにいくら収益を得たいのか具体的に目標がある方には、それを達成するための方法をアドバイスしますが、目標が曖昧な方にはワンルームマンションを3室くらい所有して、定年までにローンを完済し、毎月20万円前後のキャッシュフローが得られるようになるための方法をアドバイスすることが多いです。
 

7,不動産投資成功に大切な3つのポイント

 
編集部:不動産投資を行う場合にも、「心構え」「知識」「行動」の3つの観点で重要なことがあると思いますが、それぞれどういった点が重要だとお考えでしょうか?
 
齋藤さん:心構えは、まず「何のために不動産投資をするのか」を明確にすることが重要です。「少しお小づかいが増えればいい」という人もいれば、生活費をまかなえるくらいの収入を求める人もいます。それは人それぞれ異なりますので、目的を明確にしておくことが重要です。
 
また、お金は稼ぎ方より使い方が難しいと思います。入ってきた分をそのまま使ってしまうと残高が増えませんから、再投資するという事が重要です
 
また、なにか社会貢献に取り組んでいる団体に寄付をするということもいいと思います。お金は一時的に自分が預かっているものとして、今必要としている人に流して差し上げるという意識を持つと気持ちも変わってくるのではないかと思います
 
編集部:不動産投資をするための知識としてはどういったことを身につけておくといいですか?
 
齋藤さん:お勧めしたいのは、FPの知識です。3級レベルで結構ですのでFPの勉強をすると、日常生活に役立つ知識が学べます。不動産投資はもちろんですが、保険を見直すきっかけになったり、税務や相続の知識を一通り学ぶことができますので、勉強しておくことをお勧めします。FP3級は合格率が7割程度ですから国家試験としては合格しやすい試験です。
 
編集部:行動では何が重要とお考えですか?
 
齋藤さん:はい。人の話鵜呑みにせず、自分で確かめることです。いい意味で人に頼るのですが、最終的には自分で判断するようにしないといけないと思います。例えば物件は必ず自分で確認して、自分で収支シミュレーションを実施することを心がけたほうがいいと思います。
 
そして、ある程度の知識を得てシミュレーションをしたらとにかく一歩を踏み出してみることです。私自身も不動産投資をはじめる前に、躊躇していた時期がありました。当時不動産投資の座談会的な場に参加したときに、私以外の他の参加者さんは全員不動産オーナーだったことがありました。そこで「どうやって不動産投資に踏み出す決断をしたのですか?」と質問したことがあります。すると、「最初の一歩は勢いだよ」という答えでした。
 
不動産投資を含め投資にリスクはつきものですから、100%失敗しないということはりません。まずは理想の状態を紙に書き出したり、口に出して言ってみるなどのことをやりながら、一歩踏み出す勇気を持って行動してもらいたいと思います
 
編集部:ありがとうございます。不動産投資家としての目標を教えていただけますか?
 
齋藤さん:はい。私は積極的に拡大しようということは考えていません。個人事業の場合、税務上の青色申告のメリットを受けられるのが5棟10室以上になります。
 
ちょうど今10室を持っていますので、今保有している古い物件を売却して新しいものと入れ替えるということは考えていますが、戸数を積極的に増やそうとは思っていません。
 
キャッシュフローも月間30万円あり、繰り上げ返済をしていけばさらにキャッシュフローが増えていきます。私はこれくらいの規模感が心地よく感じていますのでこれ以上戸数を積極的に増やそうということは考えていません
 
自分が購入したいようないい物件が出てきたら、これから不動産投資を始めようとする方にお勧めしていくなどクライアントさんに役立つようにしていきたいと思っています。
 
編集部:ありがとうございます。ちなみに今持っている物件のローンを完済すると、月間キャッシュフローはいくら位になるのですか?
 
齋藤さん:40万円から50万円くらいになりますから、年金プラスαとして考えれば十分な金額だと思います。
 

8,これから始める方へのアドバイス

 
編集部:ありがとうございます。最後に、これから不動産投資を始めたい方にアドバイスをお願いします。
 
齋藤さん:定年後の生活資金準備を不動産投資で実施したいという方は、まずねんきん定期便を確認して、将来もらえるであろう年金の予測額を確認してください。そして、自分が将来実現したい生活を送るためにいくらお金が足りないのかを明確にしてもらいたいと思います
 
その上で、いつからいくら欲しいという目標を明確にしてもらいたいと思います。例えば20年後に毎月20万円キャッシュフローが得られるようにしたいということです。そこが明確になればそこから逆算してどういう物件を何戸購入すればいいかが決まっていきますのでぜひ取り組んでみていただきたいと思います
 
編集部:ありがとうございました。今回齋藤さんのお話から感じたことは、とても堅実な手法で不動産投資を実践されているということです。「人生100年時代」と言われる中「老後2000万円問題」がクローズアップされ、老後の生活資金に不安を抱えている方が増えていますが、齋藤さんが実践している堅実なワンルームマンション投資は多くの会社員や公務員などの資産形成の参考になるのではないでしょうか。そういった手法をさらに学びたい方は、齋藤さんの著書『FP大家だけが知っている 資産形成に中古ワンルームを選ぶと失敗しない理由』を読んでみてはいかがでしょうか。また、資産形成に関する相談も随時受付しているそうです。
 
FPオフィス ケセラセラ横浜
https://fpoffice-yokohama.com/
 
 
齋藤岳志
FPオフィス ケセラセラ横浜代表/CFP
1977年生まれ。
上智大学文学部哲学科卒。
百貨店、税理士事務所、経営コンサルティング会社などへの勤務を経て独立。
株式投資に始まり、信用取引や商品先物取引、投資信託やFXなどの投資を経験し、その中で自分の性格や考え方に一番合った大家業を2007年にスタート。以来中古ワンルームを中心とした資産形成に取り組んでいる。
空室になることはほとんどなく、安定した収益を得ている経験を生かして、不動産投資に関するアドバイスを中心としたファイナンシャルプランナーとしても活動中。
「資産運用のスタートで失敗させない、後悔させない」「不安を安心に変えてあなたと一緒に最適な未来(スタイル)を考える」をモットーにしている。
 

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