<不動産投資実践ストーリー#14> 丸川隆行さん
【この記事のPOINT】今回の不動産投資実践ストーリーは、現役サラリーマン大家の丸川隆行さんです。丸川さんはIT企業に勤務しながら労働集約型の働き方に危機感を感じ、株やFXに投資。一時は資産を２倍にしたものの、リーマンショックで退場。株やFXは自分でコントロールできない要素が多いことがわかり、自己努力で資産を増やせる不動産投資に参入。資産背景がなく、収入も平均的な中、自身で編み出した新築アパート投資法の実践で、2014年に利回り10％超えの新築アパートを。2017年には利回り9％弱のアパートを建築。さらに入居率50％の築古アパートを購入し満室にするなどの実績を持っています。
とはいえすべてが順調だったわけではなく、さまざまな壁を乗り越えてきました。丸川さんは、本業がある中限られた時間で、どのように壁を乗り越え、高利回りのアパート経営を実現したのか。その方法を語っていただきました。
１,なぜ不動産投資に参入したのか
編集部：丸川さん、今日はよろしくおねがいします。まず、丸川さんが不動産投資に参入したきっかけは、自己努力で資産を増やせるからということですが、具体的にはどういったことですか？
丸川さん：はい。わたしはもともと経営コンサルティング会社に勤めていましたが、当時はかなり忙しく、深夜まで働くのが当たり前になっていました。そんな生活を続けていたら体を壊してしまったのです。それがきっかけで、労働集約型の仕事だけでは危険だなと思い資産運用をはじめました。最初は株やFXに投資をしましたがうまくいきませんでした。株やFXは相場に乗るしか方法がなく、自分でコントロールできる要素はほとんどありません。その点不動産投資は自分でコントロールできる要素が多いので参入しました。
編集部：ありがとうございます。自分でコントロールできる要素というと具体的にはどういったところですか？
丸川さん：はい。不動産投資の場合は、どんな物件を、どのエリアに、どれくらいの利回りの物件を買うか自分で選択できます。また、客付けもリフォームや条件を見直すことでコントロールできます。
編集部：ありがとうございます。株やFXは相場に乗るしかないけれど、不動産は多くの要素を自分でコントロールできるということですね。
ところで、今お持ちの物件数と収益をカンタンにおしていただけますか？
丸川さん：はい。今は新築アパートが2棟、中古アパート1棟、戸建てを1件持っています。総資産は１億8千万円、税引前キャッシュフロー760万円です。
２,新築か中古か
編集部：ありがとうございます。丸川さんは新築アパートを中心に投資をされていますが、新築のいいところや中古との違いはどういうところですか？
丸川さん：はい。新築のメリットを収益性・資産性・返済リスクの観点からみるといいところがたくさんあります。
まず、収益性の面では、中古よりも大きなキャッシュフローを目指すことができます。キャッシュフローは家賃収入から経費や銀行への返済を差し引いて手元に残るお金です。中古の場合1.5～2％程度が一般的ですが、新築なら3％を目指すことができます。
自分で新築アパートを作るということは、利回りを自分で決められるということです。どういうことかというと、アパートを建てる用地から決めることができるので、そのエリアの土地値と家賃相場を事前に調べることができます。建築費用も事前に計算できます。ですから、まず得たい利回りを決め、家賃相場が高く土地値が安いエリアを探すことで、その利回りを得るアパートを建てることができます。
一方中古の場合は、すでにある物件ですから家賃は決まっていいて、簡単に上げることはできません。ですから利回りを上げようとすると物件を安く買うしかありませんが、その物件が魅力的であればあるほど価格は下がらないのが普通です。つまり、利回りを大きく変えることは難しいのです。
資産性の観点では、新築の場合中古と比べると純資産がたまりやすい傾向にあります。一般的に新築の場合、中古よりも安い金利で融資を受けられます。つまり返済額に占める元金の割合が大きいので、それだけ早く元金の返済が進みます。すると早い段階で資産超過の状態となる可能性が高く、金融機関からの評価も高くなり次の物件の融資を受けやすくなります。
注意点として、ひとつは高金利の融資の場合は、元金部分の減りがゆるやかになりますので、低金利の融資を受けるということ。もうひとつは、総費用のうち建物比率が高くなってしまうと、減価償却により建物の評価も下がっていくため、資産超過の状況に持っていくのに時間がかかります。
返済リスクの観点では、返済比率を低くできることがあります。新築の場合、フルローンを借りても返済比率を50％程度にできることがあります。
わたしの場合、返済比率を重視しています。理由は、返済比率が低いということは、その割合まで家賃収入が減っても銀行への返済が可能ということだからです。不動産投資は、銀行への返済さえできれば負けない投資です。
３,なぜ土地から探すのか？
編集部：なるほど。新築のメリットがたくさんありますね。ところで、新築は建売りを買うという選択肢もありますが、自分で土地から探して建てる場合との違いはどういうところですか？
丸川さん：建売の場合、販売価格に販売会社の利益が乗っていますし、すでにできている物件を買うことになりますので、考え方は中古と変わらなくなります。また、売り手側の業者はできるだけ高く売りたいので、家賃収入の最大化を重視した狭小で部屋数の多い物件になりがちです。部屋数が多ければそれだけ利回りが上がりますが、狭い部屋では入居者にとっていい部屋ではないこともあります。ですから、わたしの場合は、土地を探して入居者が快適に暮らせる建物を作る方法を採っています。
4,新築アパート企画前にやるべきこと
編集部：なるほど。自分で土地を探して入居者にとっていい条件が揃った建物を作るからこそ高利回りの新築物件ができるということですね。
具体的に新築アパートを建の建て方をお聞きしたいのですが、どういう手順になりますか？
丸川さん：はい。７つの手順があります。
１つ目はまず目標とするキャッシュフロー額と投資額を決めます。その場合に、自分が銀行からいくら借りられるのかを知っておくことが重要です。それを知らずに先に進むと、無駄足になることがあります。
まずは、自分が作ろうとしている条件（価格、エリア、間取り、利回り）に近い新築物件を探し、いくらまでなら借りる事ができるか、借りられない理由はどの条件かをヒアリングします。
編集部：なるほど。自分が金融機関からいくら借りられるかを知らなければ投資額も決められませんね。次は何をしますか？
丸川さん：2つ目は土地を探し、その土地に何世帯の建物が立つのかを調査します。
基本的には自分が物件を持ちたいエリアで探します。
物件価格は土地価格＋建物価格です。建物価格はどのエリアでも大きく違いませんが、土地の価格は選ぶエリアによって大きく異なりますので利回りを上げたい場合は、土地が安いエリア、あるいは何かの理由で安くなっている土地を選びます。当然その分資産性や賃貸需要が低くなる可能性がありますので注意が必要です。
立地を決める際のポイントは、収益性を重視するのであれば、土地の価格が安い割に賃料が高いエリアを見つけます。逆に資産性を求めるのであれば、土地/建物の比率で土地が高くなるエリアで見つけます。……続きを読む
丸川さんの著書『サラリーマンの僕がやっている 稼げる「新築アパート」実践投資法』
