<不動産投資家実践ストーリー #8> 「全空★王子」清水まさふみさん
５，銀行に「貸したい」と思われるマインドセット
編集部：ありがとうございます。銀行の開拓についてお聞きしたいのですが、銀行に融資を打診する際、自分がほしい物件を探して、銀行に対して打診をしに行くという流れになるとおもいますが、その場合に注意していることはありますか？
清水さん：はい。銀行に融資を申し込む際に、必要なものが何かを知っている前提ですが、僕が気をつけていることは、「必要な書類を最初からすべて出す」ことと「事実をありのまま」ということです。
「必要な書類を最初からすべて出す」というのは、融資の審査に必要なものはだいたい決まっているので、銀行の担当者から言われる前に出すということです。そうすれば相手の手間が減りますからかなり印象が良いです。
「事実をありのまま伝える」というのは、そのままで、嘘をつかずに正直に伝えるということです。
編集部：そうなのですね。一般的に誰でも提出する書類以外に提出すると印象が良くなるものとか、なにか工夫をすると印象がよくなることなどはありますか？
清水さん：そうですね。特にありませんが、僕の場合はできるだけ簡潔にすることを心がけています。極力相手に手間を掛けさせないために、わかりやすく表現するということをやっています。最初は銀行融資関連の書籍を読んで勉強して、書類を揃えましたが、何度も場数を踏むうちに、ポイントが分かってきましたので、どんどんブラッシュアップしています。
編集部：ありがとうございます。融資関連の書籍でオススメのものはありますか？
清水さん：はい。最近では、安藤新之助さんという方の『NOをYESに変える「不動産投資」最強融資術』という本が勉強になりました。
この本には、融資を引っぱるテクニック的なことではなく、不動産投資を「不動産賃貸業」という位置づけで、金融機関と組んでお互い反映するビジネスを実現するための本質的な考え方と、具体的なやり方が書かれています。少しカタい内容ですが、本質的で重要なことがいろいろな角度から書かれていますのでとても勉強になります。
編集部：なるほど。「投資」というスタンスではなく、「不動産賃貸業」という位置づけで捉えれば、ビジネスという視点で取り組むことになりますから、計画書の精度が上がるのかもしれませんね。
清水さん：はい。いまは僕がお世話になっている金融機関では、「サラリーマンの投資」としての不動産投資に対する融資案件は、検討のテーブルにすら乗らなくなっています。
サラリーマンが気軽に不動産投資できる時代はなくなっています。
「なぜ不動産投資をやるのか」「なぜこの物件なのか」「この物件を取得した場合のリスクを把握しているのか」「それとどのように向き合っていくのか」といったことをきちんと考えて、質問されたときにスラスラと答えられるようでなければ難しいと思います。
６，つまらなかった「セミリタイア」
編集部：ありがとうございます。ところで清水さんは数年前に一度セミリタイアされたということですね。ところが、セミリタイアはしてみたものの、思ったよりいいものではなかった。だからお仕事にカムバックされているということですが、セミリタイアはいいものではなかったのですか？
清水さん：はい。セミリタイアを目指して不動産投資をやってきて、実際に100世帯持って、家賃収入5,000万を実現して、セミリタイアしました。最初は好きなことができるので、嬉しくて仕方がなかったのですが、すぐに飽きてしまいました（笑）
編集部：やることがなくなって、飽きてしまったのですか？
清水さん：そうですね。何も目標がなくなって、「タギるもの」がなくなってしまいました。ひとりで不動産賃貸業だけをやっていて、孤独感が強くなったこともありました。
今は、不動産賃貸業の規模拡大に重点を置いて、週２〜３日仕事をしています。それから、ホームページや顧客管理システムを使った空室対策のテーマでセミナーの開催もしています。
７，融資を引けるひと・引けないひとの違いとは
編集部：ありがとうございます。最後に、これから不動産投資をはじめる方へアドバイスをいただけますでしょうか。
清水さん：はい。僕が長年不動産投資をやってきて思うのは、安易な方法で入らないほうがいいということですね。たとえば、自分で勉強せず、シミュレーションもせず、物件探しもファイナンスも業者任せでやるなどです。数十年スパンで長く取り組むビジネスですから、業者さんや金融機関と二人三脚でしっかり取り組むことがいいと思います。
手法は戸建て・木造アパート・RCでも何でもいいと思いますが、不動産賃貸業を通じてどういう暮らしを実現したいのかなど目標を定めて、ご家族と話し合った上でやれることをコツコツと真剣に取り組んでもらいたいと思います。
「融資が厳しい」と言われていますが、僕の周りの方では、最初の物件から融資を引くことができて買えているひとは買えています。長期視点で納得感がある計画を立ててきちんとやれば成功できますので、ぜひ頑張ってもらいたいと思います。
ありがとうございました。
清水さんのお話しから感じたことは、一見悪条件に見えることもプラスに転じて捉える視点をお持ちだということ。そして地道にコツコツ努力することと、仲介店との関係性を大切にして、誠実に取り組んでいらっしゃるということです。
こういった道理にかなった社会貢献度が高い方法を実践されているからこそ、短期間で11棟220室の物件を保有し、家賃収入１億2,000万円までに拡大できたのではないかと思います。わたしたち、不動産投資初心者にとってたいへん役立つお話しでした。
インタビュー実施 2019年4月29日
清水まさふみ
名古屋でネット通販会社を経営するかたわらリーマンショック後の2009年から不動産投資を開始。
2010年に愛知県に1R×24戸のRC一棟物件を購入。それから1年弱の間に100戸近くまで規模を拡大。
しかし、不動産活動への偏重から本業のネット通販会社が傾き、立て直しに奔走する。
2014年、不動産に集中するためネット通販会社を10期で清算。
現在は専業大家として名古屋に事務所を借り、空室多数・漏水・滞納など問題のある物件に狙いを定め、競売・公売・再生物件に買付を出す日々を過ごしている。
★略歴
・ ネット通販会社を10年経営
・ 専業大家（大家歴7年、専業歴3年）
・ 東海エリアにて10棟190戸所有（家賃年収1億超）
★セミナー実績
『物件ホームページで満室経営を実現する３つのポイント』
▼2018年11月 賃貸住宅フェア2018in名古屋（座談会、名古屋のすご腕オーナーが語る「勝ち続ける賃貸経営」）
▼2017年11月 賃貸住宅フェア2017in名古屋（名古屋で成功する不動産オーナーの共通点2017）
▼2017年7月 静岡大家の会にて登壇（静岡）
▼2017年6月 プレイヤーズ大家の会にて登壇（大阪）
▼2016年11月 賃貸住宅フェア2016in名古屋（投資・経営改善ブースに登壇）
▼2016年11月 千葉大家の会にて登壇（東京）
▼2016年1月 不動産投資298の会にて登壇（大阪）
▼2015年11月 名古屋大家塾にて登壇（名古屋）
