数ある投資の中で、上場企業社員と不動産投資の相性は良いです。その理由は「有利な条件で融資を受けやすい」「時間を武器にできる」「保険に加入できる」という3点です。
これらの点は不動産投資で収益を上げるためには重要な要素になるので、不動産投資を検討している上場企業社員の方は詳しく理解しておきましょう。今回は、この3点について掘り下げて解説していきます。
●有利な条件で融資を受けやすい
1つ目のポイントは有利な条件で融資を受けやすい点です。不動産投資の融資については以下3点を理解しておきましょう。
・金融機関は収入面を重視する
・不動産投資ローンは物件の収益性も重要
・金利と借入期間を調整できるメリット
○金融機関は収入面を重視する
不動産投資ローンを融資する金融機関は、以下のような借入者の収入面を重視します。
・年収
・会社規模
・勤続年数
・雇用形態
金融機関にとって最も避けたい事態は「借入者の滞納」および「返済不能状態」です。不動産投資ローンの返済は物件からの家賃収入を充てるので、空室になったときは借入者の本業からの収入で返済する必要があります。
だからこそ金融機関は借入者の収入面を重視しますが、たとえば年収が1,500万円あっても、その収入がつづくかどうかが重要です。そのため、自営業の方などは継続して高収入をキープしていなければ、仮に昨年の年収が1,500万円という高収入でも審査は厳しくなります。
その点、上場企業の社員は、まず上場できるだけの規模の会社に勤めているということで、比較的「安定して継続的に収入を得られる」と判断されます。そのため、不動産投資ローンの審査に通りやすいのです。
○不動産投資ローンは物件の収益性も重要
ただ、注意点としては不動産投資ローンの場合は、購入する不動産の担保価値と収益性も重要視されるという点です。というのも、上述のように不動産投資ローンの返済原資は物件からの家賃収入なので、物件の収益性が低いとローンを滞納されるリスクが高まるからです。
この点は住宅ローンを組むときとの大きな違いなので、その不動産のリセールバリューや空室率の低さなど、物件の収益性も審査に大きく影響する点は認識しておきましょう。
○金利と借入期間を調整できるメリット
上場企業社員は不動産投資ローンに通りやすいですが、さらに比較的好条件でローンを受けやすいというメリットもあります。というのも、不動産投資ローンは住宅ローンと違い、借入者によって金利や借入期間が異なります。
簡単にいうと、金融機関が「優良な借入者である」と判断した場合は、金利が低くなり借入期間も借入者の意思通り設定できるのです。金利は返済額に大きく影響しますし、借入期間を選択できれば、自分で月々返済額を調整することが可能です。
これら2つは、不動産投資で収益をあげるためには非常に重要なことになります。
●時間を武器にできる
2つ目のポイントは時間を武器にできるという点です。このポイントを理解するために以下を解説していきます。
・管理会社に委託できる業務
・実際にオーナーが行うこと
・ほかの投資は時間がかかる
○管理会社に委託できる業務
まず、不動産投資は以下のように管理会社に委託できる業務が多いです。
・入居者の募集や契約
・入居者の賃料徴収や滞納時の催促
・入居者からの問い合わせ対応
・退去時の立ち合いと修繕手配
・共用部の清掃（一棟投資）
・共用部の点検や管理全般（一棟投資）
・共用部の修繕計画策定（一棟投資）
上場企業社員は日中の平日は仕事ですし、職種によっては休みが不定期の場合もあります。そのため、投資に時間を割くことが難しいため、上記のように業務の大半を管理会社に任せられる点は大きなメリットといえます。
○実際にオーナーが行うこと
前項のように、管理会社が行う業務が大半なので、実際に物件取得後にオーナーが行うことは以下です。
・賃貸借契約を結ぶかの最終確認
・退去時の補修をするかどうかの最終確認
・共用部の清掃をするかどうかの最終確認
・確定申告
要は、管理会社が行ったことの最終確認がオーナーの仕事なので、オーナー自らが何か調査したり、時間をかけて計画を練ったりする必要はありません。また、確定申告も税理士に依頼すればオーナーの手間は省けます。
しかし、これは物件運営の話であり「物件選定」にはある程度時間がかかる点は覚えておきましょう。
○ほかの投資は時間がかかる
一方、ほかの投資は資産を取得した後も時間がかかるケースが多いです。たとえば、短中期の株式投資であれば、その株の売買益がメインの収益となります。株の売買は基本的に平日日中しかできないので、その時間帯に仕事をしている上場企業社員が行うには厳しいです。
一方、不動産投資も売買時は時間がかかりますが、不動産投資の基本的な収益は「家賃収入」になります。将来的に不動産を売却することもありますが、数年～10数年以上のスパンでしょう。
●保険の効果がある
3つ目のポイントは保険の効果があるという点です。この「保険」については、以下を理解しておきましょう。
・団体信用生命保険とは？
・特約を付けることも可能
・既存の保険を見直すこともできる
○団体信用生命保険とは？
不動産投資ローンを借り入れるときは団体信用生命保険（団信）に加入します。団信とは、借入者が死亡、または高度障害になってしまったときに、その時点の残債が支払われるという生命保険です。
仮に、3,000万円のローンを組んで、10年後に借入者が亡くなってしまったとします。仮に、その時点の残債が2,000万円であれば2,000万円は団信から補填されるという仕組みです。
つまり、借入者の家族にローン残債なしの「収益不動産」を残すことができます。
○特約を付けることも可能
前項のように、基本的に団信は死亡時と高度障害時のみ残債が補填されますが、金利が上がったり、追加で保険料を支払ったりすることで以下の特約を付けることもできます。
・3大疾病付き
・8大疾病付き
3大疾病付きとは、がん・急性心筋梗塞・脳卒中の3大疾病になったときでも、その時点の残債が補填されるという特約になります。
8大疾病付きとは、がん・急性心筋梗塞・脳卒中・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎の8大疾病になったときにも、その時点の残債が補填されます。
このように、団信にプラスして特約を付けることで、借入者に万が一のことがあった時のリスクヘッジが可能です。このような保険への加入は、ほかの投資にはない不動産投資ならではのメリットといえるでしょう。
○既存の保険を見直すこともできる
団信に加入できるメリットは、上述した点以外にも「既存の保険の見直し」が挙げられます。団信に入るということは、言うなれば新たな生命保険に加入したということです。
そのため、既存の保険と保証範囲や保証内容が被れば、その既存の保険を解約したり、変更することで保険料の減額をしたりできます。
つまり、現在支払っている保険料の支払い額を減額することもができ、それによって支出減となり、結果的に収入増になるというわけです。団信加入には、実はこのような副次的なメリットもあります。
●まとめ
このように、上場企業社員の方は「融資」「手間」「保険」という3点において、不動産投資との相性は良いといえます。特に、融資を好条件で受けられる点は収支に大きく影響しますし、手間がかからないのでストレスも少なく不動産投資に臨めるでしょう。
