5.効果的な退去防止策
編集部：このインタビューをお読みの方は興味津々だと思うのですが、退去をなるべく抑制して満室稼働させるスキルについて教えていただけますか。
順心専業大家さん：市川の物件は1971年の建築で、購入当時はあちこちが錆びついており、電球も古いものでした。そのような目に見えるダメージをすべて修繕したんです。塗装したり、LED電球に買い替えたり。敷地が広いので、今も週に一回掃除しに行っていますよ。そうすると、居住者様に「今の大家は、我々の住環境をより良くしようとしてくれる」と思ってもらえる。退去抑制につながっていますね。若い層を呼び込むためBSアンテナや無料Wi－Fiも導入しました。
購入当初、空室の5部屋すべてが廃墟といっていいほどの状態だったんです。それをリフォームして、先ほど述べたように塗装したりWi－Fiを導入したりした結果、現在では満室です。ファミリー向けの部屋なので、一度埋まれば長く住んでもらえます。
編集部：目に見える部分を綺麗にしたり、設備を充実したりすることが退去防止になり、入居促進にもなるという。
順心専業大家さん：ただ、どこにお金をかけるのかを考えておくことも重要です。すべてやるに越したことはないのですが、それを言ったらキリがないですからね。費用対効果を考えて、目に見えないところ、お金をかけなくてもいいところにはお金をかけないのもコツです。
6.努力の甲斐があるのが不動産投資の良さ
編集部：順心専業大家さんは、不動産投資に必要なマインドに「ポジティブシンキング」を挙げていらっしゃいますね。もともとポジティブな思考の持ち主だったのですか？
順心専業大家さん：そうかもしれません。成功の可否はポジティブシンキングかどうかにかかっていると思うのです。例えば、一棟購入したくて物件を探すとします。ポジティブでない人は「買えなかった→凹んだ→物件探すのをやめた」と考えてしまう。買えなかったからといって、それがダメなこととは限らないものです。その物件よりも素晴らしい物件が出てくる可能性はありますから。そのように常にポジティブに考えることによって、結局いい物件にめぐり合えるのだと思います。
実は、市川の物件を購入する前に、埼玉の物件を見に行ったことがあるんです。利回りが20～30％の物件でした。当時はあまり客付けを重視していなかったので、利回りだけ見て「すごくいい物件だ」と思って銀行と交渉したのですが、融資が下りませんでした。もしその物件を購入できていたら、市川の物件は買えなかったかもしれない。常にポジティブでいれば、チャンスは必ず訪れます。
サラリーマンって、努力したり一生懸命働いたりしても、給料が上がらなかったり行きたいポジションに行けなかったり、ということがよくありますよね。「私はこんなに頑張っているのになぜ認められないのか」という……。それは、自分を評価するのが自分ではなく、他人だからなんです。他人である上司が正しく自分を評価しているかどうかは、誰にもわからない。一方、不動産投資は努力すれば必ず結果が出ます。自分が100％出し切ったら、どこかのタイミングで必ずリターンが来るものだと思っています。
編集部：サラリーマン時代は自分で自分を評価できず落ち込むこともあったけれど、不動産投資家になってからはやればやっただけ結果が生まれるので前向きになれた、ということでしょうか。
順心専業大家さん：そうですね。区分マンションの投資を始めた当初は不動産に関して何もわからなかったので、さまざまなサイトを見ては「こういう地域には、こういう利回りの物件が多いんだな」という知識を積み重ねました。区分マンションである程度利益を生み出せるようになって「不動産賃貸業はやればやるほど儲かるんだな」と知りました。
サラリーマンを辞めるとき、親は反対しました。「大企業勤務で収入もそれなりにあるのに、なぜ辞めるんだ」と。私としては、2年間不動産投資をしてきてある程度食べていけるとわかっていたので、特に不安はありませんでしたね。
7.目指すは「100室・家賃収入6,000万円」
編集部：今後の目標はありますか？
順心専業大家さん：3年以内の目標としては、とりあえず新築を1棟。5年以内に新築2棟まで増やし、最終的には10年以内に合計100室所有が目標です。部屋数が増えれば、1部屋か2部屋空室になったとしてもそれほど心配しなくて済みますから。
土地も仕入れたいですね。新築物件は「いかに安く土地を仕入れるか」「いかに安く建ててくれる建築会社を探すか」が鍵ですので。
年1回海外旅行するなど現在でも生活の余裕はありますが、満足はしていません。これから子どもも大きくなっていきますので、その分の教育資金が必要です。もう少し贅沢な暮らしをしたい、というのもありますね。
8.サラリーマンは「選択」と「集中」が重要
編集部：順心専業大家さんが不動産投資を始めたのは30歳くらいのときですよね。それくらいの年齢のサラリーマンが働きながら不動産投資を学ぶには、どうしたらいいでしょうか。
順心専業大家さん：当時、仕事が終わるのが夜10時で家に着くのが11時、という日々。入浴後の11時半くらいから夜中の2時まで「区分だったらどこの地域が何%かな」とネット検索していました。自分でも「本当によくやったなぁ」と思います。
とりあえず漠然と、東京、名古屋、大阪、北海道、沖縄あたりを調べたのですが、あまりにも範囲が広すぎて調べるのは無理だとわかりました。例えば東京だと、23区内もあれば23区外の市もある。それなら「自分は東京に住んでいるので東京だけ調べよう」と決めて、最終的には23区内に絞り込みました。
本も毎日約30分読みましたが、本に書かれていることと実際に起きていることは、まったく違います。「利回り20％～30％あれば成功する」と本に書かれていても、実際は都内で10％以上の物件はまず見つからない。その地域に合った戦略がなければ成功できないんです。だから、地域の特徴を把握するためのリサーチが重要。自分がどのエリアを買いたいのか、そのエリアは何％が相場なのか。それを把握してから始めると成果が出やすいのではないでしょうか。
編集部：これからチャレンジしてみたいことは？
順心専業大家さん：海外投資家向けのYouTubeチャンネルを設置しようと思っています。私自身中国出身なので、中国人投資家向けに情報発信していきたいですね。サラリーマン向けのブログも書きたいです。不動産投資は手堅く稼げるいいビジネスなので、それを多くの人に知ってもらいたいです。
編集部：これから不動産投資を始めようとしている人たちに向けて情報配信しつつ、現在の約3倍の投資規模を目指す、ということですね。
順心専業大家さん：そうですね。将来を見据えて100室が欲しいので、それまではあまり贅沢したり無駄な買い物をしたりせず頑張りたいと思います。
編集部：ありがとうございました。
