不動産投資と融資は切っても切れない関係であり、どのような条件で融資を勝ち取るかは非常に重要です。金融機関の審査は「安定性」「継続性」「収入額」を重視するので、弁護士・医師・公務員・上場企業社員の方は好条件で融資を受けやすいです。
とはいえ、融資の特徴やメリットを知ることで、さらに融資を利用して収益性を上げることが可能です。今回は、そんな「融資」について詳しく解説していきます。
●なぜ融資を受けて物件を買うのか
そもそも、不動産投資で融資を受けて物件を買うか理由は以下の点です。
・取得価格が高額だから
・諸費用も高額だから
・レバレッジ効果が高いから
3点目の「レバレッジ効果が高いから」に関しては次項で詳しく解説するので、この章では割愛します。
○取得価格が高額だから
不動産は一千万円単位の商品になるので、そもそも現金で購入するのが難しいです。現金で購入するしか選択肢がないのであれば、不動産を取得できる人はごく少数でしょう。
そのため、融資を利用して取得する人が大半であり、金融機関も不動産投資ローンを用意しているというわけです。
○諸費用も高額だから
また、不動産を取得するときは以下の諸費用や税金がかかります。
・仲介手数料
・ローン関係費用
・登記関係費用
・不動産取得税
上記の金額は物件によりますが、相場として物件価格の5％～8%ほどです。そのため、諸費用だけで百万円単位の費用がかかるため、なおさら物件取得時は融資を組まないと厳しいのです。
○比較的低金利だから
不動産投資ローンは、自宅購入時の住宅ローンより金利は高いですが、そのほかのローンよりは低い場合が多いです。たとえば、どんな目的にも利用できるフリーローンは低くて3％台後半、高いと10％を超える金利です
一方、不動産投資ローンの金利は借入者によって異なりますが、2％台～3％前後の場合が多いです。そのため、金利負担が比較的小さいので、借入者も融資を受けて物件を取得するが可能になります。
●レバレッジとは
投資の世界でいうレバレッジとは、「他人資本を使うことで自己資本に対する利益率を高めること」です。不動産投資でいうと、「融資を利用することで自己資金を抑え、自己資金からの利益率を高める」という意味になります。
○不動産投資とほかの投資のレバレッジ比較
不動産投資でいうレバレッジ効果は借入者によって異なります。冒頭でいったように、弁護士・医師・公務員・上場企業社員は金融機関からの評価が高いので、好条件で融資を利用できます。
たとえば、4,000万円の物件を取得するときに、頭金200万円で融資が通れば、レバレッジ効果は20倍（4,000万円÷200万円）です。弁護士・医師・公務員・上場企業社員でなくても、レバレッジ効果10倍程度で融資が付くことは少なくありません。
一方、たとえば株式投資などは「信用取引」を利用することでレバレッジ効果を得られますが、せいぜい3倍程度です。また、債券などのようにレバレッジ効果ゼロの投資も少なくないので、投資の中で不動産投資のレバレッジ効果は非常に高いといえます。
○レバレッジ効果と収益性の関係
仮に、不動産投資のレバレッジ効果が10倍で、株式投資のレバレッジ効果が3倍だとします。たとえば、自己資金500万円で利回り5％の商品に投資するとしたら、レバレッジ効果による収益の違いは以下です。
・不動産投資：自己資金500万円×レバレッジ10×利回り5％＝年間250万円
・株式投資：自己資金500万円×レバレッジ3×利回り5％＝年間75万円
このように、レバレッジ効果によって収益は大きく変わります。もちろん、どちらも投資に成功しているという前提ではありますが、レバレッジ効果と収益性は深く関わっているということが分かると思います。
●投資物件ローンの種類
投資物件のローンは「アパートローン」や「不動産投資ローン」という名称ですが、基本的に同じローンです。要は、自宅用ではなく投資用の不動産に融資するローンであり、以下の住宅ローンとの違いを理解しておきましょう。
・金利の違い
・融資条件の違い
・審査条件の違い
○金利の違い
上述したように、不動産投資ローンの金利は2％台～3％前後ですが、住宅ローンの中では0.5％を切っているローンもあります。現在低金利で住宅ローンを組んでいる方は、その返済額の違いはシミュレーションして頭に入れておきましょう。
○融資条件の違い
住宅ローンは、借入者によって金利が変わることは少ないです。「自己資金を○○％入れてください」という減額承認はありますが、「金利0.8％なら融資できます」というケースはほぼないでしょう。
一方、不動産投資ローンの場合は借入者のプロフィールや物件価値によって、借入期間や金利が全然違います。そのため、後述する「金融機関の探し方」にも記載しますが、粘り強く条件の良い金融機関を探す必要があるのです。
○審査条件の違い
住宅ローンと不動産投資ローンで共有している審査項目は以下です。
・借入者の年収や会社規模
・借入者の年齢や勤続年数
・信用情報（過去の延滞歴など）
要は、継続的に安定した収入があるか？きちんと返済できる人か？を審査します。一方、「物件の担保価値」と「物件の収益」については、不動産投資ローンでは住宅ローンよりも重視するポイントです。
◎返済原資が違う
そもそも、住宅ローンが前項の項目を重視する理由は、住宅ローンの返済原資は「会社や事業からの収入」だからです。一方、不動産投資の返済原資は「その不動産からの家賃収入」になります。
もちろん、空室時は手持ち資金から返済する必要があるので、不動産投資ローンでも年収や会社規模などは重視しますが、住宅ローンほどではありません。
◎担保価値と物件の収益性
このように、住宅ローンと不動産投資ローンは返済原資が異なるので、不動産投資ローンでは不動産の担保価値と物件の収益性を重視します。担保価値は住宅ローンでも審査項目になりますが、返済原資の関係で不動産投資ローンの方が重視する傾向にあります。
また、自宅はそもそも収益をあげることが目的でないので、「物件の収益性」は不動産投資ローン特有の審査項目です。弁護士・医師・公務員・上場企業社員の方は、収入面で審査に有利ですが、物件の担保価値・収益性も重要である点は理解しておきましょう。
●金融機関の探し方
住宅ローンの場合は、新築なら売主である不動産デベロッパー、中古なら仲介会社が住宅ローンを斡旋します。投資物件の場合も仲介会社が斡旋するケースもありますが、自力で探すことも多いです。
その際は、以下の点を理解して金融機関を探しましょう。
・融資可能なエリアどうか
・本人が確認できる資料の用意
・物件の収益性が確認できる資料の準備
まずは、そもそも融資可能なエリアかを確認しましょう。特に、地銀などはエリアを絞っているので、エリアによっては融資対象外の可能性があります。
本人に関する資料とは「収入証明」や「その他資産の証明書」などで、物件は「パンフレット・図面」「レントロール（家賃明細書）」などです。
これらの必要資料は事前に金融機関に問い合わせておき、物件に関する資料は仲介会社経由で用意してもらうこともできるのでヒアリングしてみましょう。いずれにしろ、好条件の融資を勝ち取るためには、粘り強く金融機関と交渉する必要があります。
●まとめ
融資条件で金利が0.5％違うだけで、ローン支払い額は大きく変わってきます。その支払い額は収支に影響してきますので、不動産投資に置いて融資は重要なのです。
比較的ローンに有利な弁護士・医師・公務員・上場企業社員の方は好条件で融資が通りやすいので、そのメリットを活かして不動産投資をすれば、さらに収益性の高い投資ができます。
