〈不動産投資家実践ストーリー Vol.26
サラリーマン不動産投資家 長澤昌子さん〉
人生100年時代、多くの会社員が定年後に年金以外の生活資金確保に不安を抱えています。
そんな中定年後の収入確保のため不動産投資に注目している方も多いのではないでしょうか。今回の「不動産投資家実践ストーリー」はそんな方に役立つインタビュー記事です。
今回お話を聞いた方は、大手Eコマース企業で商品開発を担当している長澤昌子さん（50歳）。長澤さんは、2006年に地方にワンルームマンションを1室購入し不動産投資に参入。1室購入した後一定期間蓄えた家賃収入と売却益で自己資金を増やす手法で保有物件を増やし、現在はワンルームマンション8室と、賃貸併用住宅1棟を保有。月間キャッシュフロー30万円以上を得ています。長澤さんは13年かけてどのように資産を増やしてきたのか。その方法を詳しく聞きました。
1.不動産投資のきっかけは将来への不安
編集部：長澤さん、今日はよろしくおねがいします。早速ですが最近ワンルームマンションの他に賃貸併用住宅を購入されたそうですね。
長澤さん：はい。今月（2019年9月）足立区北千住に賃貸併用住宅を買いました。消費税増税前に契約したいので購入することにしました。夢だったのでとても嬉しいです。
編集部：おめでとうございます。駆け込みですね。ところで、長澤さんが不動産投資を始めたきっかけを教えていただけますか？
長澤さん：はい。両親が長年株式投資や不動産投資を行っていて、その影響で私も投資に興味を持ちました。不動産投資を始める前は、株やFXに投資をしていましたが、株やFXは、常に相場をチェックしていないといけなくて、結構時間を取られます。それに自分でコントロールできない要素が多くてあまりうまく行っていませんでした。FXはリーマンショックで大きく損失を出してしまい、退場しました。
そんなときに、母から不動産投資を紹介されて興味を持ったことがきっかけです。
両親はすでに不動産投資である程度収益を得ていましたので、参入にそれほど抵抗はありませんでした。最初は2006年に、両親がお世話になっている業者さんから紹介された熊本市のワンルームマンションを購入しました。
その物件はサブリースで最初は利回り10％以上あったのですが、収入が徐々に減って今は当初の半分になっています。
編集部：不動産投資を始めた当初の目的は？
長澤さん：定年後の生活資金が得られる仕組みを作っておきたかったのです。いつかはサラリーマンを辞めたいと思っていましたし、ベンチャー企業なのでいつリストラの対象になるかわかりません。そのために会社の給料とは別に、収入源を作っておきたかったのです。それに、将来受け取れる年金額は減ることはハッキリしていますから。
2.サラリーマン向きな不動産投資
編集部：定年後の生活資金確保という観点で言うと、不動産投資の良さはどういうところだと思いますか？
長澤さん：不動産投資はある程度失敗しない仕組みができていますので、客付けのいい物件を購入できれば失敗のリスクは少ない所がいいと思います。
物件の立地を吟味して購入すれば大きな失敗はない。大家としての自分のキャラクターやスキルに依存するところも少ないですし、そこがいいところです。
編集部：不動産投資をはじめるにあたりどんな不安がありましたか？
長澤さん：金額が大きいところと、不動産業者さんに騙されるのではないかという不安がありました。ですから2つ目の物件までは母親から紹介された業者さんから購入しました。3つ目以降は自分で不動産業業者を探しました。
3.いい不動産業社の見つけ方
編集部：不動産業者をどのように探したのですか？
長澤さん：不動産業者主催のセミナーに参加しました。そのセミナーで登壇している不動産オーナーが、不動産投資関連書籍を2冊ほど出版している方でした。信頼できそうな方だったので、思い切って声をかけて色々と質問をしました。お話を聞くと、そのセミナー主催者の不動産業者は実績が豊富で信頼できる業者ということでした。今でもその業者さんとお付き合いしていますが、満足しています。
編集部：セミナーはどんな内容だったのですか？
長澤さん：ワンルームマンション投資のセミナーです。空室リスクが低い東京都内の駅近物件を勧める内容です。
私は熊本や名古屋に物件を持っていて、地方は客付けが厳しいことがわかっていましたので、やはり東京の立地がいいところに物件を買ったほうがいいなと思いました。
編集部：なるほど。ところで不動産投資を始める前にどんな勉強をされましたか？
長澤さん：不動産投資関連の本を読みました。当時はあまり不動産投資関連本がなかったのですが、不動産業者やサラリーマン大家さんが書いた本を何冊か読みました。
編集部：大家の会などには参加されましたか？
長澤さん：当時は地方に住んでおり、「大家の会」を見つけることはできませんでした。ですから、セミナーで出会った方をメンターにして勉強させていただきました。
編集部：不動産投資を始めた当初、目標はありましたか？
長澤さん：まずはワンルーム10戸所有を目標にしました。理由は、所得税の65万円控除を受けるためです。
65万円控除を受けるためには「貸与可能な独立した室数が10室以上であること」という要件がありますので、それを目標にしました。その目標は2017年に達成しました。
4.融資が受けやすいワンルーム
編集部：話が変わりますが、物件購入は融資を使っていますか？
長澤さん：最初2戸は地方の安い物件だったので、現金で購入しましたが、3戸目以降は東京都内の1000万円台の物件なので融資を使っています。
3戸目以降は融資を受けて買いました。借り入れは早く返済したかったので、家賃収入は使わずに貯めておき、ある程度貯まったところで物件を売却して返済しています。２年半くらいで完済しました。
完済したら次の物件を買って、また完済したら次の物件を買うことを繰り返しています。今残債があるのは最後に購入した１件だけです。
編集部：売却益は得られましたか？
長澤さん：はい。売却益も得られました。
編集部：金融機関の開拓はどのようにしていますか？
長澤さん：物件を買う不動産業者から紹介されることが多いです。サラリーマンの場合金融機関開拓のため銀行を何社も回るといったことはできませんので、不動産業者と金融機関の提携ローンなどを使うことが多いです。
5.サブリースの落とし穴
編集部：これまで不動産投資で失敗したことはありますか？
長澤さん：大きな失敗はありませんが、やはり地方は入居者付が大変ですね。それとサブリースの物件は、経年で収入減が大きくて大変です。現金で買っていたので大きな影響はありませんが融資を受けていたら返済できなくなっていたかもしれません。
編集部：サブリースは解除できないのですか？
長澤さん：最初の2つの物件はサブリースで、ひとつは交渉して解除できたのですが、もう一つは結局解除できませんでした。業者はサブリースを外したくないのでかなり交渉が難航しました。サブリースはもうやりたくありません。……続きを読む
