〈不動産投資家実践ストーリー Vol.24〉
サラリーマン不動産投資家 日曜大家さん
「子どもの教育費や親の介護費などの大きな出費に対して、会社員の年収だけでは難しい……」
そんな人にとって「賃貸経営」という副業は大きな魅力に感じられることでしょう。しかし、十分な心構えや知識がないまま始めてしまい、大きな失敗をしてしまうというケースも少なくありません。
今回お話をうかがった日曜大家さんは、会社員として勤務し妻と子ども二人を養いながら家賃経営を軌道に乗せ、家賃収入2,000万円を突破。楽待コラムニストやマイナビ賃貸のスーパー大家メンバー、セミナー講師としても活動し、『戸建のDIY再生による不動産投資―家族と一緒に楽しくDIYしながら家賃収入を得る法』（セルバ出版）を執筆。テレビや新聞の取材も多数受けています。
会社員を続けながら副業で賃貸経営を始めたい人のために、日曜大家さんから不動産投資を成功に導くコツを聞きました。
１，子どもの教育費を捻出するために不動産投資をスタート
編集部：日曜大家さん、今日はよろしくおねがいします。まず、不動産投資のご経歴と、現在お持ちの物件についてお聞かせください。
日曜大家さん：2012年8月から不動産投資を開始し、現在は戸建20棟、アパート1棟を持っています。基本的に、車で1時間以内のエリアに絞って購入するようにしています。
編集部：利回りと家賃収入はどれくらいでしょうか。
日曜大家さん：利回りは25%以上、家賃収入2,000万円以上です。
編集部：不動産投資を始めたのは、何がきっかけだったのですか？
日曜大家さん：子どもの教育資金としてある程度まとまったお金が必要になったのです。私ひとりの給料で子ども2人の教育資金を捻出するのは厳しいので専業主婦だった妻が働き始めたのですが、肉体的にハードな職場で半年もしないうちに体を壊してしまいまして……。腕や腰を痛め、主治医から「このまま仕事を続けると悪化して完治できなくなる」とも言われましたが、生活のために仕事を続投。その結果腕が上がらなくなり、家事もできなくなってしまうほどでした。
そのような状況もありましたし、年金が減っていく状況で、老後や今後の生活に不安を抱き「もはや年金だけでは豊かな老後はない」と考えていました。
妻が仕事を辞めても生活できる方法を真剣に模索した結果、戸建のDIY再生による不動産投資に出会ったのです。
編集部：そうでしたか。株やFXなどのご経験は？
日曜大家さん：株は不動産投資の前にやっていましたが、リーマンショックの際に「世界の情勢によって、自分ではどうにもならない状況が起こってしまう」というのを経験しました。一方、不動産は物件や場所、管理会社やリフォーム会社なども自分の裁量で選ぶことができます。自分でコントロールできる範囲が広い不動産投資のほうがやりやすいですし、私には向いていると思いました。
Aさんという人とBさんという人がいて、二人とも同じような物件を購入したとしても、AさんとBさんが同額の家賃収入を得られるかというとそうではありません。その人の経験や裁量で家賃収入はいくらでも変わっていきます。それが不動産投資の面白いところではないでしょうか。
２，サラリーマン大家の増加にともない、戸建人気も上昇
編集部：銀行融資が下りにくい昨今、現金購入できる戸建への関心が高まり、戸建の価格が上がってきていると聞いています。
日曜大家さん：上がっていますね。私が不動産投資を始めた頃は「そんなちまちまやってどうするの」と戸建の投資は下に見られがちでした。しかし、今は本当に融資が下りにくくなった。そのため、アパート一棟買いで何億円も借金している人たちが戸建に目を向けています。子どもの教育資金や親の介護費用、老後の不安などから不動産投資を始める会社員の方も増えてきています。中にはサラリーマン1年生、2年生の人もいますよ。そのように「なかなか融資してもらえない。けれど、大きな借金を抱えてまでやりたくはない」という人が戸建投資をし始めて競争が激しくなっているのが、価格上昇の理由でしょうね。
逆に、アパートの価格は下がってきています。しかし、不動産投資への認知が広まってきてプレイヤーである大家も増えてきているので「思ったほどは下がっていない」という印象ですね。
３，これからゼロベースで始めるなら、やはり戸建がおすすめ
編集部：こうした時代背景の中、日曜大家さんがこれからゼロベースで不動産投資を始めるとしたら、やはり戸建がおすすめですか？
日曜大家さん：そうですね。まずは戸建で小さく始めて、不動産会社や司法書士さん、税理士さんなどさまざまな方と関係を築いていくのがいいでしょう。客付けやリフォームなどひと通り経験してみると、経験値がかなり上がります。その経験を積んでから、自分の目標に合わせて戸建てから一棟へ変更しても遠回りでないと考えております。
何もわからないまま「儲かるから」という理由で融資を受けて大きな物件を購入して、賃貸経営しても、上手くいくはずがありません。いきなり何億円もする物件を買って、すぐにエレベーターが壊れたり漏水があったりして修繕に巨額の費用がかかってしまい、どうすることもできない……というケースもありますから。まずは小さいものから始めて、経験を積んで、その上で拡大していきたいのであれば大きな物件を購入する、という流れがいいのではないでしょうか。
４，「目標を定める」「小さく始めて経験を積む」がコツ
編集部：先ほど融資の話がありましたが、これから不動産投資を始めるとしたら、やはり融資を受けず自己資金で始めるのがいいのでしょうか？
日曜大家さん：それは人それぞれだと思います。私の場合、不安もありましたし妻の反対もあったので、ある程度自己資金を使って戸建てを2棟買いました。でも、その程度の金額でしたら融資が下りることもありますよね。
物件を200万円で購入して、それから5年間で購入金額の倍近い家賃収入を得て、それから500～600万円で売却したことがあります。ある程度いい戸建を安く購入できれば、融資を受けたとしてもさほど痛い目に合うことはない。市出資額も、車を買うのとさほど変わらないですよね。車は買って10年も経てば価値がゼロになりますが、その額で戸建を買って投資を勉強する方がいいと思いますよ。
編集部：小さく始めて経験を積むことがカギですね。
日曜大家さん：そうですね。それに、これだけ不動産投資がブームになると、自分で勉強することなく不動産会社やコンサルタントに勧められるがまま購入し、失敗して自己破産するケースもたくさんあります。ある程度勉強してからスタートすれば、そこまで大きな失敗をすることはない。これから始めたい人は、そこをよく考えて始めてほしいです。
目標設定も大切です。例えば「７年以内にリタイアしたい」でもいいので目標を立て、そのためにはどうしたらいいのかという投資スタイルを考えていく。そうしていかないと、途中で気持ちがぐらついてしまうんです。
失敗する人は大抵、シェアハウスがいいと勧められればシェアハウス、民泊がいいと言われたら民泊、とコンサルタントに言われた通りに購入し「家賃収入が得られないばかりか、なんのための投資かわからない」という状況に陥りがち。そればかりか、最悪自己破産というケースもあります。
編集部：目標を立てて、自分でしっかり管理することが肝心なのですね。
日曜大家さん：ある程度自分で考えて、自分で物件を見ていかないとだめですね。不動産会社やリフォーム会社は、相手をしっかり見て行動しています。色々と考えていて賃貸業にも詳しい大家か、全部丸投げの良く分からないサラリーマン大家かどうかは、すぐにバレます。後者だったら、多少リフォームを手抜きしてもわからない。
私の場合、修繕中であれば定期的に作業を見に行って、お弁当や飲み物を差し入れしながら業者とコミュニケーションをとっています。そうすれば、作業を手抜きされることもありません。相手も人ですから、丸投げの大家とある程度仲のいい大家、どちらの仕事を一生懸命やろうと思うかは明白ですよね。「一生懸命やろう」と思ってもらえるように努力することも大事なのではないでしょうか。仲良くなった業者の方からは、修繕方法を直接指導していただいております。……続きを読む
