不動産投資家実践ストーリー 「もふもふ不動産」茂風智文さん
５，割安物件を確実に発見する方法とは？
編集部：ありがとうございます。『不動産投資Navi』としても「楽して成功する方法はない」というのが大前提で、茂風さんと同じスタンスです。不動産投資は「不動産賃貸事業」と捉えて、そういう覚悟を持って行う。そしてきちんと勉強して、仲間を作り、愚直に行動することが成功の秘訣ということですね。
ところで、不動産投資は、いかに相場より割安な物件を買えるかというところも大きなポイントだと思います。茂風さんは、物件購入のとき、『楽待』や『健美家』などの不動産ポータルサイトで一般に公開されている物件情報から、割安な物件を見つけて購入するのが得意ということですが、具体的にどういうことをしているのですか？
茂風さん：物件を持ちたいエリアを決めたら、構造・築年数・立地が似ている物件を数多く見ることですね。不動産物件情報サイトで物件の条件を指定して検索して保存しておきます。そして、これを毎日見て、すぐに掲載されなくなる物件を数件見つけて分析してみます。いい物件は早く売れます。なのでそういう物件がいい物件である可能性が高いからです。見つけた物件が、たとえばその地域の平均的な利回りより高い利回りの物件ばかりだったということがわかったとしたら、その後は、そういう物件が出たら出来るだけ早く買い付けをすればいいわけです。
特に変わったことはやっていなくて、まめに物件情報を見て分析しているだけです。物件情報を数多く見ていれば、なんとなくわかってきます。たとえば、毎日八百屋で野菜を買っている人が、「今日はキャベツが高いね」ということがわかってくるみたいな感じです。僕の場合はそういうふうに、いい物件が出るまで待って確実に割安なものを買うという、「ホームラン狙い」みたいなやりかたなので、あんまり数多く物件を買えていません。
人によっていろいろで、たとえば僕のブログで紹介しているマジシャン大家Mr.セリックさんというひとは、そこそこの物件をそこそこの金利で数多く買うということをやっています。野球で言えば、ヒットを積み重ねて送りバントで点を取るような方法です。そういうやり方で家賃収入が約５億円あります。あとは、関西の不動産投資家で、小嶌大介さんというひとがいますけど、このひとは、自己資金50万円しかなくて、親と奥さんに頭を下げて50万円ずつ借りて合計150万円を元手に、９０万円の長屋を買ってリフォームした物件を、利回り40％で回しています。そういう物件をたくさん持っています。
自己資金が少なくてもできる方法はあるんです。だから人によっていろいろですね。自分にあったやり方を探してそれをやるのがいいと思います。でも、新築ワンルームマンションだけはオススメしません。
６，不動産投資で絶対やってはいけないこと
編集部:ありがとうございます。新築ワンルームマンションはなぜダメなのですか？
茂風さん:ワンルームに限らず新築マンションは、売り手側の利益が乗った価格設定になっています。なので買った瞬間に20％くらい物件価格が下がります。キャッシュフローが出ないことが多いです。だから売却益を狙うしかないのですが、買った価格より高く売れる保証はどこにもありません。
新築ワンルームマンションの販売業者は、「節税になります」「保険代わりになります」「リタイア後家賃収入が年金的に受け取れます」などという売り込み方をしているみたいですが、節税になるというのは利益がないから税金が安くなるという話で、保険代わりというのは、死亡したときにローンの返済をしなくてよくなる団体信用生命保険のことなので、普通に保険に入ればいいことです。リタイア後は当然築年数が古くなるのでキャッシュフローが出ない恐れもあります。
編集部：ワンルームマンション投資以外に、「これはやっちゃいけない」ということはありますか？
茂風さん:そうですね。繰り返しになりますが、自分で考えずに不動産投資をすることですかね。不動産業者や不動産コンサルの言うこと、例えば僕が言ったことを「茂風さんがそういうから」と言う理由でそのままやってはいけません。自分で勉強して自分でシミュレーションして、自分の責任でやるべきですね。
７，目標は儲かる不動産投資家を増やすこと
編集部：ありがとうございます。茂風さんは、最近会社員を卒業されたそうですが、これからの目標を教えていただけますか？
茂風さん：不動産賃貸業を続ける傍ら、ブログとYouTubeで初心者向けの不動産投資情報を配信しています。はじめはひっそりとやっていたのですが、どんどんアクセスが増えてきて2019年2月のブログのPVは18万PV／月となり、不動産投資サイトとしてかなりの規模になってきました。YouTubeはチャンネル登録数が32000人を超え、300万回以上再生されています。『楽待』のチャンネル登録者数を超えそうな勢いです。
またLINE＠登録者は6,500人を超えました。役立つ情報を発信し続けることで見てくださる方が増え、ありがたい限りです。
こういった情報発信を通じて、不動産投資初心者のひとに役立つ情報を発信して、悪徳業者からおかしな物件を掴まされたりするひとを減らし、きちんと収益が出る不動産投資を実現してもらえたらいいなと思っています。これからはその活動に注力しつつ、2019年2月現在は収益物件の買い時が来ているので、いい物件をガンガン買っていきたいですね。
こういった情報発信を通じて、不動産投資初心者のひとに役立つ情報を発信して、悪徳業者からおかしな物件を掴まされたりするひとを減らし、きちんと収益が出る不動産投資を実現してもらえたらいいなと思っています。これからはその活動に注力していきます。
８，不動産投資成功のポイントとは？
編集部：これから不動産投資を始める方へアドバイスをお願いします。
茂風さん：そうですね。融資が厳しいのでこれから不動産価格が下がってくると思います。なので、しっかり勉強をして銀行開拓をしておけば、チャンスが巡ってくる可能性が高いです。今は金融機関が融資を締めていますが、ずっとこの状況が続くわけではないと思います。
以前リーマン・ショック後も、一時的に金融機関は融資を締めましたが、また数年で状況が変わり、融資が受けやすくなりました。ですから、金融機関の融資動向をチェックしておくことがだいじですね。それは、「大家の会」などへ参加して他の不動産投資家と信頼関係を作って、そういう人たちとの情報交換で得る方法がいいと思います。
不動産賃貸業は比較的参入障壁が高い事業です。だれにでもできるわけではないので、できるひとにとってはチャンスが多いです。ただ、他の事業と比較すれば、短期間に成果を出しやすいビジネスです。たとえば、カフェをはじめようとすれば一定期間修業が必要ですし、設備も人材も必要になります。
不動産賃貸業は、物件があって入居者がいれば成り立つビジネスですし、管理やリフォーム、税務などほとんどの作業を外注できます。なので会社員など本業がある人に向いていると思います。これから始めるひとは焦らず諦めず頑張って欲しいと思います。
ありがとうございました。
「不動産賃貸業は事業であり、楽して儲かる方法はない」「買っていい物件なのかそうでないのかを自分で判断できないならやらないほうがいい」という言葉が印象的でした。一見厳しく聞こえる言葉の裏には、茂風さんの「これから不動産投資を始めるひとに、失敗してほしくない」という親切心を感じました。ビジネス全般に通じる原理原則をもとに、不動産投資を実践して成功したひとだけが語れる説得力あるお話を聞くことができました。茂風さんがブログやYouTubeで配信している情報に触れ、「不動産投資で成功し、理想の人生を実現してもらいたい」という思いを感じました。あなたの不動産投資を成功させるために役立つ情報がわかりやすく解説されています。ぜひ参考にしてもらいたいと思います。
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茂風智文
名古屋市在住の不動産投資家、会社経営者。「買った瞬間に利益が出る物件」を購入し、純資産1億円を達成。2019年3月末でサラリーマン退職。「もふもふ不動産」のブログとYoutubeで不動産投資や副業に関する情報を発信中。
