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不動産投資実践ストーリー

不動産投資家実践ストーリー 「もふもふ不動産」茂風智文さん


今回の「不動産投資家実践ストーリー」は、不動産投資家として家賃収入1,000万円/月、総資産2億円という実績があるだけでなく、ご自身が運営している「初心者向け不動産投資の情報サイト『もふもふ不動産』」は月間18万PV。またYouTubeでは、「買った瞬間に利益が出る不動産投資メディア『もふもふ不動産』」を運営し、チャンネル登録者が46,000名を超え、500万回以上再生されています。Twitterフォロアー数17,000人、LINE@の登録ユーザー数は6,500人と、大活躍をされている茂風智文(もふ ともふみ)さんにお話をうかがいました。
 

【この記事のPOINT】

大企業で世界最先端の研究開発に携わっていた茂風さん。リーマンショックのあと急激に会社の業績が悪化。ずっと右肩上がりだった年収も下がり人生初の危機感を感じたそうです。その後も仕事は順調で、責任ある立場を任せてもらったものの、月80時間の残業が2年も続き「これでいいのか?」と考えるように。そんなときに出会った不動産投資本をきっかけに、不動産賃貸業に参入。激務をこなしながら不動産投資について勉強し、圧倒的な行動量で総資産2億、家賃年収1,000万円までに拡大。いまでは会社員を卒業し不動産投資の傍らブログやYouTubeで初心者向けに不動産投資情報を発信しています。
ブログのPVは18万PV/月、YouTubeはチャンネル登録数が46,000人と大手不動産投資情報サイト『楽待』を超え、500万回以上再生されています。Twitterのフォロアー数は17,000人とこちらも個人的なものとしては桁外れのパワー。(2019年5月現在)さて、茂風さんはなぜこのような実績を出すことができているのか。その秘密が明らかに。

1,不動産投資家へのきっかけは人生初の「危機感」

 
編集部:今日はよろしくおねがいします。早速ですが、ご経歴と不動産投資をはじめたきっかけをお聞かせいただけますでしょうか。
 
茂風さん:名古屋で会社員をやりながら不動産投資家として活動していましたが、2019年3月で会社員を卒業しました。今は不動産投資家、ブロガー、YouTuberとして活動しています。
 
経歴は、大学を卒業後、世界最先端の研究開発がやりたくて、大企業の研究開発の会社に就職しました。会社員として順調にやれていましたが、リーマン・ショック後、急激に会社の業績が転落し経営危機に陥りました。ずっと右肩上がりだった年収がはじめて下がって、人生で初めて危機感を感じました
 
このままだといつクビになるかわからないと不安がよぎりましたね。ところがありがたいことに、クビになることなく責任あるポジションを任せてもらえるようになりました。でも、他のだれも知らないような大きい問題に直面する日々が続き、月80時間の残業が2年も続きました。さすがに精神的にも疲弊して、「これでいいのか?」と考えるようになりました。
 
そのときに出会ったのが、石原博光さんの「まずはアパート一棟買いなさい」という本です。アパートは区分マンションなどと比べると高利回りで、将来何かあったときのためにもなる。リフォームや客付けも面白そうだと思い物件を探し始めました。
 

2,家賃収入1,000万円達成のために必要なこととは?

 
編集部:ありがとうございます。不動産投資の実績をお聞きしたいのですが、今保有されている物件と総資産、家賃収入を教えていただけますか?
 
茂風さん:一時的に5物件持っていましたが、3物件は売却がうまくいって、いまは2物件になっています。愛知県に築18年のテナントビル。これは利回り25%。あと静岡で築16年のRC一棟、こっちは利回り11%です。総資産はだいたい2億円、純資産1億円です。家賃収入1,000万円で残債7,000万円です。それと、ブログとYouTubeからの収入が月150万円くらいあります。
 
編集部:すごいですね!今は大成功されていますが、不動産投資を始める前は心配だったことがあるのではないかと思います。どんな不安がありましたか?
 
茂風さん:そうですね。本業が忙しかったので、こんなに忙しいのに、兼業で不動産投資ができるのかが心配でした。それと、どうやってはじめたらいいか全くわからなかったし、不動産は高額ですから、買って借金を返せなかったらどうしようということも心配でしたね。
 
編集部:茂風さんでも、だれもが心配することが気になっていたのですね。それをどのように解決してきましたか?
 
茂風さん:忙しくても工夫して効率的にやる方法を見つけてやってきました。大量の物件情報から割安物件を見つける方法を考え、スキマ時間に物件探しができるようにしました。買ったあとは、管理やリフォームは外注できるので僕は指示を出すだけで、それほど手がかかっていません。あとは、不動産投資関連の書籍をたくさん読んだり、不動産投資セミナーにも積極的に参加して、仲間を増やしました。
 
あるセミナーに参加して、自分の人生を生きる目的をハッキリさせたことが一番大きかったと思います。そこでマインドが変わりました。いちばん大事なのは「強いマインド」を持つことです「何としても成功させるんだ」という強い気持ちを持つようにしました。そして、ブログやYouTubeで情報発信をしているうちに、共感してくれる仲間が集ってきました。今では不動産投資仲間と一緒にビジネスをしたり楽しくやっています。

3,本業をしながら不動産投資で月間キャッシュフロー50万円を目指す方法

 
編集部:やはり不動産投資も「絶対成功させる!」というマインドが大事なのですね。ところで、『不動産投資Navi』は、30代〜40代の会社員、医師、弁護士、公務員で、職場では比較的高いポジションにいらっしゃる方向けの情報を発信しています。
そういういう方々は、お仕事がとても忙しいので、「不動産投資の情報収集や勉強はできるだけ効率よくやりたい」と考えています。
 
それと、多くの方はキャッシュフローを重視されていると思いますので、年収・自己資金別に、まずは「月間キャッシュフロー50万円を目指すにはどうしたらよいか?」ということも伝えていきたいと思います。例えば、年収700万円くらいまで、自己資金500万くらいまでの場合茂風さんならどうされますか?
 
茂風さん:まず、年収がいくらであっても、今は金融機関が不動産投資向け融資を締めているので資金を借りにくくなっています。サラリーマンは特に融資を受けにくくなっていますね。
 
僕が知っている限りいまでもサラリーマンが比較的いい条件で融資が受けられるのは、オリックス銀行です。オリックスなら年収700万円くらいなら借りられるかもしれません。(2019年5月現在。状況は常に変わっています)でも、フルローンや諸経費まで借りるオーバーローンは難しいと思います。いまは最大限借りられても物件価格の8〜9割くらいまでですから、どうしても自己資金が必要になります。
 
物件購入の諸経費は物件価格のだいたい7%くらいかかります。なので、自己資金500万だと最大3,000万円くらいの物件が現実的だと思います。10割融資(フルローン)を受けられたとして、諸費用210万円に自己資金をあて約300万円の自己資金が残ります。これであれば、一般的な外壁塗装や雨漏りなどにも耐えられると思います。
 
もし9割しか融資が出ないのなら、1割の300万円と諸経費の210万円で自己資金を使い果たしてしまうので危険です。あくまでこれは一般論なので、物件ごとにどれくらいの修繕費がかかるか、費用が掛かるかなど個別に勘案して、購入して修繕した後に手元資金残すことが大切です。
 
お金を残しておかないと、万が一病気になって入院してしまった場合や、子供の学費とかでキャッシュが要ることもあるかもしれませんからね。そして次の物件購入の自己資金を回復させるためにも、できる限り現金は手元においておくのがセオリーです
 
一般的に、収益物件のキャッシュフローはだいたい物件価格の2〜3%しか残りません。3,000万円の物件で3%だと年間90万円(月に7.5万円)残ることになります。月に50万円欲しい場合は、キャッシュフロー3%の物件を2億円分購入する必要があります。

・いかに自己資金を使わずに銀行融資がストップしないように買い進めるか?
・いかにキャッシュフローが出る物件を買い進めるか?

がポイントになります。
 
不動産投資は様々な手法があり、「これが正解!」というのはありません。新築アパートを買い進めていく方、戸建てを買い進めていく方、地方RCを買い進めていく方、廃屋再生されている方など、いろんな成功者がいます。書籍などでその成功例を勉強し自分に合った投資法を実践するのが良いでしょう。
 
いずれにしても重要なのは金融機関から融資を受けられるようになることです。ただ、融資が厳しいとは言っても、「え?、こういう案件でこの銀行からこんなに借りられてるの?」ということがあったりします。なので一概には言えないです。金融機関によって審査基準が違うし、支店によってもちがうし、担当者によっても審査結果が違います。金融機関の担当者のさじ加減で審査が通ったり通らなかったりすることもあります。
 
不動産融資は、経験や知識がない担当者だと稟議を通せないんですよ。僕も、一度融資を断られた銀行に、人の紹介で別の担当者へ融資を申し込んだら審査が通ったことが2回あります。なので、不動産投資家の仲間を作って信頼関係を作っておくことが大事ですね。

4,高属性の人ほど悪徳業者に注意

 
編集部:ありがとうございます。年収がいくらでも融資が受けにくくなっているのですね。ということは年収・自己資金がいくらであろうと、一概にこうすればうまくいくとは言えないということですね。では、別の角度からお聞きしたいと思いますが、本業があって、あまり情報収集や勉強に時間をかけられないひとが、これから不動産投資を始めるときに、効率的に安全な不動産投資の方法を勉強するには何をすればよいと思われますか?
 
茂風さん:そうですね。まず、とにかくたくさん不動産投資関連の書籍を読むことですかね。しかも、偏らずに雑多に読んだほうがバイアスがかからないのでいいと思います。たとえば、中古アパート購入を目指しているなら、新築の本も読むとか、区分ワンルームはやるつもりがないけどそれも読んでおくとか。あとは、ネットで「大家の会」を探してまず参加してみることですね。そこで知り合った人と信頼関係を作っていって情報交換をしながら勉強することもいいですね。
 
それと、いちばん大事なのは「マインド」です。不動産投資は「投資」という名前だからかもしれませんが、自分で考えずに、業者や不動産コンサルの言うことを鵜呑みにして物件を買ってしまう人が多いです。こういう人は失敗します。自分で考えずに楽して成功する方法なんてありませんから。そんな方法があったら僕が教えてもらいたいくらいです(笑)

不動産投資は不動産賃貸業という「事業」を経営するということなので、「絶対成功させる」という気持ちをもって、勉強をしてからやらないと失敗します
 
少し前に話題になった某シェアハウス投資の件でも、被害を受けたひとの中に年収1,000万円以上の会社員がたくさんいます。いわゆる高属性と言われる、上場企業の会社員や、医師、公務員などのひとたちは、金融機関から融資を受けやすいので、悪徳業者から狙われやすいです。投資物件として収益が出る確率が低い物件を、さもいい物件であるかのように価格を釣り上げて売り込んで来る業者もいます。

知識を持たずに不動産業者や不動産コンサルが言うことを鵜呑みにしていると、こういう業者に嵌められることがあります。悪徳業者はほんの一部なのですが、たしかにこの業界にはいますから、きちんと知識武装しておかないと危ないです。僕の周りには怪しい人いませんけど(笑)
 
まず基本的な知識をつけて、目的と目標を設定して、具体的にどういう物件を買いたいのかを決めたら、シミュレーションすることですね。シミュレーションのやり方は、僕のブログとかYouTubeの動画で解説しているので勉強してもらえばいいと思います。
 
あとは、最近一棟ものの融資が厳しくなっているので、怪しい業者は区分マンションの売買に流れています。直近だと、住宅ローンを不動産投資に悪用していたことがニュースになりました。銀行から一括返済を求められるような事を進めてくる業者さんも中にはいるので注意が必要です。営業電話がときどき来ることがあるかもしれませんけど、そういうのは全部シャットアウトしたほうがいいかもしれませんね。
 
そういうことの見極めも自分で責任を持ってできるようになっておかないといけません。もしできないのであれば不動産投資はやめておいたほうがいいです。金額が大きいので失敗したら自己破産する恐れもありますから。……無料会員登録して続きを読む


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茂風智文


名古屋市在住の不動産投資家、会社経営者。「買った瞬間に利益が出る物件」を購入し、純資産1億円を達成。2019年3月末でサラリーマン退職。「もふもふ不動産」のブログとYoutubeで不動産投資や副業に関する情報を発信中。

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