今回の「不動産投資家実践ストーリー」は、「不動産投資で給料以外に毎月あと30万円の収入を目指したい」という方のヒントになる記事です。今回お話を聞いたのは、大手コンビニにSVとして勤務する傍ら区分マンション投資を実践し、3年半で東京、神奈川、名古屋、大阪、京都に11件の物件を所有し家賃収入74万円、月間キャッシュフロー30万円の実績を作ったツカサさんです。不動産投資で安定的な収入を得ることができるようになり、今では独立の夢を叶え経営コンサルタントとして活動しています。ツカサさんは一体どのように実績を積み上げてきたのでしょうか。その方法を聞きました。
1.子どもの成長に刺激を受け不動産投資と向き合う
編集部：ツカサさん、今日はよろしくおねがいします。早速ですが、不動産投資を始めたきっかけを教えて下さい。
ツカサさん：2016年に当時高校生の娘がオーストラリアに留学していまして、その経費が月間10万円くらいかかっていました。給料の他にその経費をまかなう程度の収入を増やす方法を考えていました。結局区分マンション2件で月間10万円のキャッシュフローは達成できました。
それ以外に、定年後に向けた資産づくりもしないといけないと思っていましたが、それは子どもたちが大学を卒業するまで行動できないと思っていたのです。
しかし、子どもたちの成長を目の当たりにしているうちに「自分自身は全く成長していないのではないか」ということを感じ、不安を覚えました。よく考えてみれば、「子どもたちが大学を卒業するまで資産づくりができない」というのは、言い訳でしかないということに気が付いたのです。
そんなとき、昔からの友人から、「引っ越しをしたいけど転職したばかりで入居審査が通らないので何かいい方法はないか」と相談を受けました。
その友人の引越し先を探している中で、区分マンションの売買情報を目にしました。その中に自分でも買える300万円の区分マンションがあったので、それを買って友人に入居してもらったことがきっかけです。
編集部：そのマンションの購入資金はどのようにしたのですか？
ツカサさん：その時投資していた株の含み益があって、そのお金で購入しました。ちょうど運用方法を考えていた時だったのでタイミングが良かったのです。
編集部：株もやっていたのですね。かなり利益が出ていましたか？
ツカサさん：はい。株の他にFXもやっていましたが、かなり儲かっていました。しかし株やFXは四六時中気になってしまって仕事に差し支えることと、自力でコントロールできない要素が多いので、あまり良くないと思っていました。
2,不動産投資への誤解は知識不足から
編集部：それもあって不動産投資にシフトしたということですね。不動産投資を始める前に不安だったことはありますか？
ツカサさん：空室リスクが心配でした。また、株やFXと比べると周囲に相談できる人も少なく、情報の取捨選択が難しいのではないかと思っていました。それに、不動産はなんとなく「騙されそう」というイメージを持っていました。
編集部：なぜ騙されそうと思っていたのですか？
ツカサさん：当時は、不動産投資に関する知識がなかったからだと思います。いまでこそ、不動産投資には新築ワンルーム投資、中古区分投資やアパート投資など様々な手法があり、それぞれのリスクとその対策方を理解しています。しかし当時は知識がなかったので、「不動産投資」を一括にして、全部怪しいものと言うイメージを持っていました。
というのも、上場企業に勤務しているとどうしても投資関連の営業電話がかかってくることが多いのです。
私にもよく新築ワンルーム投資の営業電話がかかってきました。その話の中身がどうも胡散臭くて「怪しいな」と思っていました。でも、知識をつけて実際にやってみると心配するほどのことではありませんでした。
編集部：不動産投資の知識はどのようにしてつけましたか？
ツカサさん：不動産投資関連の本を、ジャンルを問わずたくさん読みました。
編集部：例えばどういった本を読みましたか？
ツカサさん：印象に残っている本が２つあります。ひとつは、『私が東京の中古ワンルーム投資で自由な人生を手に入れた方法』もうひとつは『低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人』という本です。
編集部：大家の会やセミナーなどにも参加しましたか？
ツカサさん：大家の会には最近参加するようになりましたが、以前は行っていませんでした。セミナーは不動産業者の物件販売目的のセミナーにも、不動産投資家のセミナーにも参加しました。私の場合、確定申告のやり方や税金の知識があまりなかったので、物件選びや運用方法を学ぶ他に、税理士さんが主催するセミナーに参加しました。
3.不動産投資成功のコツは自分を知ること
編集部：これまでのご経験で、不動産投資成功のコツはどういったことだとお考えですか？
ツカサさん：会社員の場合、自分の属性でいくら借り入れできるかを知ることだと思います。それを正しく知ることで、今自分が買える物件が明確になります。これをはっきりさせると買えない物件を探して時間をムダにすることがなくなります。
会社に勤めていると気づきにくいことなのですが、上場企業の場合、十数年勤めていると、思いのほか金融機関から高く評価される場合が多いのです。
私は不動産投資という副業を通じて、自分が思いの外高く評価されるのだということを知りました。それで本業のありがたさを再認識でき、仕事の士気が上がるという効果もありました。
不動産投資は、金融機関から融資を受けることで拡大できるものです。ですから金融機関からの評価を客観的に知ることは最も重要だと思います。
4.不動産投資成功3つのポイント
編集部：不動産投資成功のために重要と思うことを「マインド」「知識」「行動」の3つの観点からお願いします。
ツカサさん：マインドはとにかく、「ポジティブな発想」が大切だと思います。どんな投資にもメリットとデメリットが存在します。
不動産投資はトラブルも多いので、なにか問題が起きるとメディアはセンセーショナルに伝えます。私たちは不動産投資のリスクやデメリットとしてメディアで発信されていることは信ぴょう性が高いと思いがちです。ですから、「失敗したくないので不動産投資に参入しないほうがいい」と考えがちです。
しかし実際にやってみるとわかりますが、不動産投資のリスクのほとんどは対策可能なことです。また、どんなことにもメリットとデメリットがあります。自分の目的を明確にしてそのためにどんな不動産投資を行うか、どのようにリスクヘッジをするか前向きに考える心構えが必要だと思います。
編集部：なかなか前向きになれない方も多いと思いますが、ポジティブになるためになにか心がけていることはありますか？
ツカサさん：よく「何かあったらどうする？」と、起きてもいないことを心配している人がいます。起きてもいないことを心配しても仕方がないわけです。私はネガティブな面ではなく「何もなかったらどうなの？」とポジティブな方に目を向けるようにしています。
今後は将来受け取れる年金額が減ることは明らかで、定年後の生活費を自分で作らなければならないことは明確なのです。そのために何もしないことは問題なわけですから、何もしないことのほうがリスクだと考えています。
編集部：知識の面ではいかがですか？
ツカサさん：実践する前に、一定レベルの学習は必要だと思います。その知識は不動産投資関連の書籍を10冊程度読めば十分得ることができます。あまり詰め込みすぎて頭でっかちになると行動できなくなることがありますので、まず一通り知識を得たら実践してみることです。
本当に役立つ知識は、実践することでしか習得できないと思います。ある程度経験するとどういった情報を得ていけばよかがわかってきます。不動産投資を実践している人と、評論家のような人を区別できるようになってきますので、より質が高い情報をキャッチできるようになります。
編集部：不動産投資をしている人と評論家の違いはどういうところでわかりますか？
ツカサさん：評論家の特徴のひとつは情報が薄く、今ブームになっていることだけに終始していることです。それから、発信する内容に偏りがあります。例えば利回りだったら利回りのことだけということです。それと、一番わかりやすいことは、入居者のエピソードがあるかないかです。物件を持っていれば必ず入居者がいますので、入居者とのトラブルなど何かしらのエピソードがあるはずです。
編集部：他に知識の面で重要なことはありますか？
ツカサさん：メディアの情報を鵜呑みにしないほうがいいと思います。雑誌などのメディアは、売るために魅力的な伝え方をしています。
例えば少し前に問題になったシェアハウス投資もそうですが、雑誌などのメディアで「今シェアハウス投資がアツい」などと言われていた時期がありました。しかし、ほどなく破綻し、被害を受けた投資家がたくさんいます。
自分で情報を精査し調査すること、そしてシミュレーションすることが重要です。
編集部：なるほど。よく過去の振り返りをしているのですか？
ツカサさん：はい。数年前は隆盛を誇っていたけど今は見る影もない会社がありますが、図書館へ行って、2年前くらいの本を読んで、その時どういう事を言っていたかを確認してみることも勉強になります。
そういうことを定期的に実施すると、長続きするビジネスと短期で終わるビジネスの特徴がわかってくることもあります。
編集部：ありがとうございます。行動面ではいかがですか？
ツカサさん：繰り返しになりますが、まずは実践してみることです。不動産投資で重要なことは時間を味方につけることです。
株やFXと違い短期的な収益を得るには向いていない投資です。時間をかけて得られた収入を繰り上げ返済や、新たな物件投資資金へ運用することで資産が成長していきます。
最近私の周りで不動産投資に成功している人が口を揃えて言うことは、「もっと早くやっておけばよかった」ということです。……続きを読む
