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2020年4月の民法(債権法)改正にともない、賃貸人である大家さんに大きな影響がある点について解説します。
今回は賃借人の修繕権についてです。
入居者が実施する建物の修繕について賃貸借契約書の見直しが必要になりますので改正点を確認ください。

 

1,賃借人の修繕権について

 

改正民法施行後は、賃貸人(大家)は賃貸借契約の中で、賃借人(入居者)の修繕権を制限するような特約を設けることを検討する必要があります。

改正民法では「賃借人の修繕権」を認める条文が新設され、入居者が大家に、建物の修繕が必要な旨を通知し、または、賃貸人(大家)が修繕の必要を知ったにもかかわらず、相当の期間内に必要な修繕をしないとき、および、緊急の事情があるときは、賃借人(入居者)が建物を修繕できるようになるからです。

現行民法では、賃借人の修繕権についての規定はなく、「賃貸人の修繕義務」(民法606条)が規定されています。

賃貸人である大家は、賃借人の入居者から賃料をもらっているので、入居者に建物を使用・収益させる義務を追うものとされています。

一方で入居者は大家から建物を借りているだけです。ですから、たとえば雨漏りが発生したときに大家に修理を依頼しても修理をしてくれない場合、自分で修理をしてしまうと、「他人の建物を勝手に改造した」ということで賃貸借契約を解除されれしまう恐れがあります。

そういった背景で、古い建物の大家が建て替えをしたい場合、入居者に退去を求めても、普通賃貸借契約の場合は、大家の賃貸借契約更新拒絶になかなか正当理由が認められないことがあります。

そこであえて修繕をせずに入居者の早期退去を期待するケースが多く見受けられました。

しかしそれでは入居者の保護に欠けるというという理由で、今回「賃借人の修繕権」を認める条文が新設されました。

改正民法施行後は「本当に修繕が必要なのか」「必要があるとしてもどこまでの修繕が必要なのか」の判断でトラブルが起きることが考えられますので、その線引きが焦点となりそうです

例えば、入居者はあらかじめ修繕の内容について大家に通知することや、書面による承諾を得ることとする。あるいは修繕することができる範囲を一定の範囲に制限するなどの見直しが必要です。

なお、入居者に修繕権が認められたからと言って、大家の修繕義務はなくなりません。入居者が修繕した場合の費用は大家が負担することになるのは従来同様ですので注意が必要です。


 

2020年4月から改正民法施行

(607条の2 賃借人による修繕)

賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人が、その旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき、もしくは急迫の事情があるときは、賃借人は、その修繕をすることができる 
 

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