＜不動産投資家実践ストーリー #2>
「ママチャリ大家」小林ヒロシさん
今回の「不道産投資実践ストーリー」は、外資系企業に勤務するかたわら、2008年にゼロから不動産ビジネスを始めて、現在、東京都内に7棟（新築２棟、中古５棟）のビル・アパート・マンションとコインパーキング・月極駐車場を複数経営。家賃収入4,000万円を達成しセミリタイアを実現したメガ大家さん、小林ヒロシさんです。
小林さんは、不動産投資情報サイト『楽待』の「８人の成功者による不動産投資ノウハウ完全版 ８つのステップ 2014」の講師に約２万人の投資家の中から選出されています。
保有物件を自宅から５km圏内の地元に限定し、「ママチャリ」を駆使して自主管理しているため、「ママチャリ大家」と呼ばれています。稼働率は、ほぼ満室の98％をキープしています。『楽待』の実践大家コラムニストとしての活動も行っており、不動産投資関連の書籍を2冊書かれています。
【この記事のPOINT】外資系マーケティング会社に在職中、安定とは程遠い外資系企業文化に不安を感じ独立を目指した小林さん。会社の身売りをきっかけに、副業で不動産仲介業に参入。当初知人の紹介で自宅近くに購入した土地に新築アパート2棟を購入。当初順調に思えたものの、高すぎるローン金利でキャッシュフローが残らなかったそうです。その逆境からMBAの知識を活用した戦略で徹底的に効率化し大逆転。その方法とは？
１，不動産投資家へのきっかけは会社の身売り
編集部：小林さん、今日はよろしくおねがいします。まず、簡単にご経歴と不動産投資の実績を教えていただけますでしょうか。
小林さん：大学を卒業して、海外取引メインの商社に入り、その後外資系マーケティング会社に勤務していました。外資系なので、そもそも安定とは無縁でいつどうなるかわからなかったのです。ですから、そのまま長い間会社員として生活しようとは思っていませんでした。
そこで起業を目指しました。当時は、週末起業が流行っていました。平日は会社員として働いて、土日は副業として自分のビジネスをやるというやつですね。そして副業を軌道に載せ、最終的に独立しようと思いました。しかし肝心のビジネスのネタが決まっていなかったのです。起業のネタを探していて出会ったのが不動産投資です。
そのうちに勤めていた会社が身売りをしたことをきっかけに、本格的に不動産投資をやってみることにしました。最初は、知人の紹介で自宅近くに土地を買い、そこに木造3階建ての賃貸併用住宅を新築しました。それは順調に入居者が集まって、家賃収入でローン返済ができました。これである程度の勉強ができたので、2008年に本格的に不動産投資をはじめたのです。
２，キャッシュフローが残らない危機感が効率経営を生んだ
編集部：ありがとうございます。その後どういうふうに物件を増やしてきたのでしょうか？
小林さん：2008年に一気にアパートを2棟買いました。
ひとつは２月に築17年の軽量鉄骨造全6室（1ｋ）のアパート5.700万円、JR・私鉄から徒歩５分。
もうひとつは、2008年6月、築19年の重量鉄骨造全6室（2DK）のアパート、6,600万円。どちらも表面利回り8％です。
融資は金利4.5％でした。イールドギャップ（利回りと金利の差）が3.5％しかないのでキャッシュフローが残りませんでした。だから、どうしても効率的に満室運営するしかなかった。それがいまの徹底的に効率化した自主管理につながっています。
３，これで家賃収入4,000万円を実現した
編集部：一連の業務を効率化していったわけですね。具体的にはどのようにされたのですか？
小林さん：まず、無駄な出費は極力減らし、できることは自分でやろうと決断しました。当時はまだ会社員として働いていたので、賃貸管理にあまり時間をかけられなかった。だから、なるべく効率よく管理する方法を考えました。
そのために役立ったのが、以前から勉強していたMBAの知識です。具体的には、3つの戦略を意識しました。
ひとつは、「無駄を捨て本当に重要なプロセスだけを残す」2つ目は「賃貸経営に必要なプロセスを仕組み化する」3つ目は「スマホ1台でPDCAを回す」です。
「無駄を捨てて本当に重要なプロセスを残す」というのは、「何らかの収益につながらないこと」はやらないということです。たとえば、入居者募集のときに使う物件資料を作る作業は業者さんに依頼すればいいことなので、自分ではやらずに、入居者にとって快適な部屋にすることに注力するといったことです。
今やっている仕事が収益につながっているのかを一つ一つ検証して、なっていないことは改善するか、やめるという判断をする。それを続けることが大事です。
それから、「賃貸経営に必要なプロセスを仕組み化する」というのは、仕事の手順を決めてルーティン化して、だれがやっても同じことができるようにするとか、だれに何を依頼するかを決めて連絡先をDB化するとか、システマティックに仕事が回るようにすることです。
「スマホ一台でPDCAを回す」というのは、賃貸経営に関するデータ、連絡先、タスク管理、スケジュール、メールなどすべての情報をスマホ一台で管理できるように集約するということです。
こういったやり方で、会社員を続けながら自主管理で、空室率を下げることに成功しました。家賃収入が最大化できて、コストを最小限におさえることができたのです。おかげで給料や貯金からの持ち出しもなく、順調にローンを返済することができています。その実績をもとに追加融資を受けて、3棟の収益物件を購入しました。
そして、2018年4月には合計7棟になって、家賃収入は4,000万円を突破するようになりました。
家賃収入が会社員の年収を超えたところで会社を辞めて、いまは悠々自適に好きなことをしながら生活しています。
４，満室経営のカギは快適な住環境づくり
編集部:空室率を最小化するにはどうしたらよいかを具体的にお聞かせいただけますか？
小林さん:いかに入居者が住みやすい物件を提供するかが大事です。これもエリアを絞ればやりやすくなります。例えば東京の下町にある物件なら、何百万円もかけてエントランスの床を大理石にしても、それは下町の雰囲気には合いません。それにお金をかければかけるほど家賃設定が相場より高くなります。結局東京の下町に住む人のニーズを満たせず空室率が上がってしまいます。
大事なことは、入居者の動向をよく観察することです。その点、エリアを絞ったドミナント戦略なら、物件を見に行く頻度をあげられますから、入居者の動向を把握しやすいのです。
たとえば、物件の共用部の廊下の手すりに傘が1本かかっていたとします。1本くらいなら問題がないと思うかもしれませんが、1本かかっているとそれが引き金になって2本3本と増えていくものです。
そのまま見過ごしていればそのうち大量の傘が放置されることになって環境が悪化。そして優良な入居者が退去してしまう恐れがあります。すると入居者募集をしなければならず、コストが増えていきます。こまめに巡回して、こういうことを未然に防ぐことで入居者が住みやすい環境を作ることになります。
５，投資エリアを絞ることが成功のポイント
編集部：論理的ですね。小林さんは、すべての物件を半径５km以内に所有するという、エリアを絞った「ドミナント戦略」をとっていますが、それも効率化の一環ということなのですか？
小林さん：そうですね。本業を持ちながらひとりで自主管理できるのは５０戸くらいが限界だと思います。所有物件を半径５km以内に集中させることで、巡回やメンテナンス作業を効率化できますので、自主管理しやすくなります。しかもエリアは昔から住んでいる自宅付近に絞っています。土地勘がありますからどこにどのような需要があるかがだいたいわかります。
不動産投資が成功するかどうかは立地で決まると言われていますので、土地勘があるエリアならまったく知らない土地で賃貸経営をするより有利です。土地勘があるエリアで一つ成功させれば、その付近ある他の物件に横展開させることができます。僕の場合はそれで成功例を広げています。
あとはこまめに物件を巡回してチェックできるということもメリットですね。物件を同じエリアに集中させると、リフォームを同じ業者に依頼できますから価格交渉がしやすくなることもいいところですね。……続きを読む
小林ヒロシさんの著書
『「自主管理」で年4000万円稼ぐマンション経営術』
『1日30分で年4000万円稼ぐ！ スマホ1台でらくらく儲かる不動産投資法』
