<不動産投資家実践ストーリー #4> 主婦大家“なっちー” 舛添菜穂子さん
５，不動産投資初心者の２大疑問はこう解決
編集部:ありがとうございます。苦労されただけに最初の物件がうまく行ったときは嬉しかったでしょうね。好きなことがビジネスになっているというのはなによりのように思います。
一般的に、古い戸建てだと初心者が買うにあたり不安なことがたくさんありそうです。
なっちーさんは、女性大家さん向けの不動産投資スクールで講師をされているということですが、戸建て投資について生徒さんからよく受ける質問はどんなことがありますか？
なっちーさん：そうですね。一番多いのは「古い物件を買って、出口をどうするんですか？」という質問ですね。みんな古い物件はすぐに朽ち果ててなくなってしまうんじゃないかと思っているみたいで、そういう質問を受けることがあります。
でも、その心配はほとんどありません。実際に100年くらい使われている物件だってたくさんありますから。
今はリフォームの技術がかなり高くなっているので、きちんと修繕してメンテナンスをやっていれば、ちゃんと住めますし、売却もできます。
ただ、たとえば擁壁が古くて水抜きがないとか、極端に傾いているものはやめておいたほうがいいですが、それ以外は、だいたいどうにかなります。
編集部:他に古い戸建てを買うときに気をつけたほうがいいことはありますか。
なっちーさん：そうですね。古くてもトイレが和式から洋式に変更されていたり、バランス釜のお風呂から普通の給湯のお風呂に変わっていたりと水回りの修繕にお金がかからないのがよりいいですね。
編集部：初心者は、修繕が必要かどうかの見極めや、修繕費の見積もりが難しいと思いますが、見るべきポイントはどういうところですか。
それはたくさんあって物件ごとに違いますから一概には言えないです。わたしのスクールでは、受講者さんに内見時のチェックリストをお渡ししていますので、ご興味ある方は入って勉強してもらえればと思います。
あとは、物件を見に行くときに、リフォーム業者さんや建築業者さんに同行してもらうのが確実かもしれません。
編集部：他に受講生の方から多い質問はありますか？
なっちーさん：あとは、指値はどれくらいだと通りますか？という質問も多いです。
指値が通るかどうかは、売主さんの売却理由次第です。だからやってみないとまったくわかりません。
ただ、売り手の気持ちを害さないように気をつけています。たとえばあまり極端な指値を入れると、売り主が「安く買い叩こうとしている」と思って気分を害してしまいます。だから、指値を入れるときには、売主さんに手紙を書いて、この物件をどういうふうに運営していきたいという思いを伝えたりしますね。
６，満室経営を実現する「なっちー流客付け術」
編集部:ありがとうございます。最初の物件では客付けに苦労されたということですが、今は客付けにどんな工夫をされていますか？
なっちーさん：これは、不動産業者任せにしないで自分でやることですね。最初の物件のときから、物件資料と菓子折りを持って物件周辺の不動産業者へ客付けのお願いをしに回っていました。
一度挨拶しておけば、不動産ポータルやWebサイトに掲載してもらえる可能性が高くなります。自分で『ジモティー』や『ウチコミ』などに掲載もします。それだけ露出が増えるので入居者が見つかる可能性が高くなります。
あとはとにかくやれることは全部やるくらいの勢いでやることです。わたしは、物件チラシを作って周辺にポスティングしたり、近くのコンビニにチラシを置かせてもらったりしました。そのときに工夫しているのは、チラシに家賃を載せずに「応相談」と書いています。
そうすれば、物件を気に入ったひとは「家賃はいくらですか？」と問い合わせをしてくれます。その方法で、あるコンビニのオーナーさんから問合せがあったことがあります。
編集部:チラシに家賃を載せないという方法はいいですね。興味がある人は問い合わせしてくれますね。なっちーさんはご商売のセンスがおありのような印象ですが、そういうことはどこで培われたのですか？
なっちーさん：いや、どうでしょう。そう言われればデパートでバッグを売っていたときも、成績がよくて報奨金をもらったり、ポイントカード獲得数でナンバーワンになったことがありますね（笑）
子供の頃から、なにかお金になることが好きだったかもしれません。“キン肉マン”の消しゴムを弟に売ろうとして親に怒られたことがありました（笑）
編集部：大阪商人気質ですか？（笑）
なっちーさん： そういえば祖母がお好み焼き屋やクリーニング店、お弁当屋さんをやっていました。祖父はある日突然「発明家になる」と言い出して、いろんなものを作っていました。うまくいかなかったみたいですが（笑）
考えてみれば、そういう意志を受け継いでいるのかもしれません。
７，もしわたしがいまから不動産投資をはじめるならこうする
編集部：ありがとうございます。少し話が変わりますが、最近不動産投資物件に対して融資が受けにくくなっています。特にサラリーマンは年収が700万円くらいあってもなかなか難しいと言われています。そんな中でもかつてのなっちーさんのように、「どうしても不動産投資をやりたい」という方がいると思います。もちろん背景や目的によってやり方は異なるので、一概に「これだ」と言う方法はないとおもいますが、たとえば、自己資金が500万円くらいある方が、これから不動産投資を始めたいという場合、なっちーさんはどういう方法を勧めますか。
なっちーさん:そうですね。わたしのように地方のボロ戸建てを買う方法もありますが、200万円くらいを頭金にして融資を受けて、地方ではなく都内で1,000万円くらいの戸建てを買うのもいいと思います。地方より都内の方が賃貸ニーズが高いのでリスクが低いし、家賃も高く設定できます。それに、拡大していくならできるだけ手元に現金は置いておいたほうがいいです。
融資が厳しいとは言え、年収700万くらいのサラリーマンなら借りられる可能性はあります。「借りられない」と思い込まずに打診してみることが大事です。
たとえばわたしは、トラストさん（三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス）から借りたことがあります。土地が30㎡以上の物件なら取り組んでもらえる可能性があります。（2019年4月現在。日々変わっています）融資は申込みのタイミングや担当者次第で結果が変わるので、一度ダメでも諦めずにトライし続けたほうがいいと思います。
８，こうすれば素敵なできごとがたくさん起こる
編集部：ありがとうございます。これから不動産投資をはじめる読者へアドバイスをお願いします。
なっちーさん：はい。まず不動産投資に関する知識が少ないと危険ですから、不動産投資関連の本を読んだり、セミナーに参加する、大家の会に入るなどで知識をつけたほうがいいと思います。
ただ、勉強して知識が増えれば増えるほどリスクが見えてきて、行動できなくなる人が多いように思います。
行動しなければ何も起きません。ある程度の勉強をしたらとにかくはじめてみてほしいとおもいます。はじめてみると、予想もしていなかったことが起こります。でもそれはだいたい解決できることです。わたしの場合はやってみたら、素敵な出来事がたくさんありました。
わたしのスクール生で１番に購入された方は売値198万円の物件を150万円で購入できました。この方は最低家賃で利回り見積もっても32%です。もう一人は売値590万円の物件を400万円で購入でき先日入居がついたとご連絡をいただきました。地方ですがリフォーム費込みで利回り15.6%です）
いちばんだいじなことは、「絶対に成功させる」という気持ちです。
「多額のお金を使うのが怖い」「家族が反対している」「時間がない」そういう出来ない理由を並べるようなら、不動産投資に対する想いは薄いのかも知れません。もしそうなら変に手を出さない方がいいかもしれません。
「絶対に成功させる」という気持ちで諦めずに行動する覚悟ができるなら一定量の勉強をしてから、できるだけ早くはじめてみることをおすすめします。
編集部：ありがとうございます。勉強したら行動することがだいじということですね。最後にこれからなっちーさんが不動産投資家としてどういうところを目指しているのか。目標などありましたらおしえていただけますか。
なっちーさん：はい。これからもっと拡大していきたいですね。今までは地方の物件を中心に買ってきましたが、地方も見つつ、今後は都心部の物件を買っていきたいと思っています。駅近物件は特に魅力的ですね。
わたしの実家は、大阪の茨木市というところで、最寄り駅からバス10分、さらにバス停から５分。しかも坂の上にあるので車がないと不便なのです。雪が降ったら坂を降りるだけでも一苦労でした。実家から通勤していたときは、雪の日に最寄り駅にたどり着くまでに２時間かかったことがありました。だから、駅近の物件に憧れがあります。
あとは、以前居酒屋チェーンのフランチャイズ本部に勤務していたことがあるので好立地の飲食店可物件を買って店舗として使ってもらうこともやってみたいです。
編集部：夢は広がりますね。これからもさらにご活躍ください。今日はありがとうございました。
なっちーさんのお話しで印象的だったことは、卓越した行動力と交渉力があるということです。その原動力は「なんとしても不動産投資家として成功する」というマインドではないかと思います。自分が買った物件に住む人の暮らしをイメージしながら物件を作り込んで行くことが楽しくて仕方がないということが、ひしひしと伝わってきました。
これから不動産投資をはじめるひとも、そういうワクワクした気持を持てる不動産投資家としての未来像を描くことが成功への近道ではないかと思います。
なっちーさんの不動産投資法をさらに学びたい方のために、著書をご紹介します。
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