<不動産投資家実践ストーリー #4> 主婦大家“なっちー” 舛添菜穂子さん
今回の不動産投資家実践ストーリーは、「主婦大家“なっちー”」こと舛添菜穂子さんです。舛添さんは以前、デパートで手取り12万円のパートをしていましたが、2008年頃のある日テレビで見た新築区分投資マンションのCMで「これだ！」とスイッチが入り、不動産投資の世界へ飛び込もうとしました。ところが結婚退社で専業主婦になることを伝えると営業スタッフの態度が一変。収入がない専業主婦には融資を受けて投資物件を買うことはできませんでした。
ならば融資を受けずに不動産投資をやろうと、一念発起。最初は自己資金のみで買える地方のボロ戸建てを購入し順調に稼働させ、不動産投資の実績を作りました。その実績で融資を引けるようになり中古区分マンションや団地、中古アパートを次々と購入。高利回りで運用し、あっという間に月収80万円を得るまでに拡大。さらに都内の私鉄駅から徒歩4分のマイホームも手に入れました。
現在は不動産投資を行うかたわら、不動産投資関連の書籍3冊を出版。また、不動産投資初心者の女性だけを対象に自身の不動産投資ノウハウを伝える「なっちースクール」の講師など精力的に活動されています。
【この記事のPOINT】
今回は、銀行融資なしの少額投資ではじめられる「なっちー流」小さな不動産投資術のノウハウを惜しみなく語っていただきました。不動産投資物件への融資が受けにくくなっているいま、自己資金のみでできる「少額投資」が見直されています。自己資金のみではじめて実績を作り、その実績で融資を受け、レバレッジをかけて拡大していくという「主婦大家なっちー」さんの手法は参考になるのではないかと思います。
１，わたしの人生を変えたTVCM
編集部：舛添さん、よろしくおねがいします。今日は「なっちーさん」と呼ばせていただきたいと思います。なっちーさんは、不動産投資関連本を3冊出版、テレビ番組へのゲスト出演、女性対象の不動産投資家育成スクールを運営するなど大活躍されてますね。いまは物件をどれくらいお持ちなのですか？
なっちーさん：いまは戸建8戸、区分マンション・団地3戸、アパート1棟、合計15室持っています。平均利回り20.1％で、家賃収入はだいたい80万円あります。
編集部：ありがとうございます。すごいですね。
早速ですが、今日はなっちーさんの著書、『主婦大家“なっちー”の小さな不動産投資術。』に書かれていることをちょっと深掘りしておうかがいしたいと思います。
なっちーさんは、2012年にデパートでパートをしながら不動産投資をはじめたということですが、それ以前はどんなことをされていたのですか？
なっちーさん：わたしは大阪出身なんですが、短大を卒業して、最初はアパレル会社に勤めました。手取り8万円で、ボーナスは最初の年に10万円もらえて、その後はもらえませんでした（笑）
業績が悪化していて、勤続年数が長い社員からリストラが始まったんです。そしてついに最年少のわたしも早期退職の声がかかり退職しました。その後に勤めた会社は倒産しました。
この後に関連会社をご紹介いただくもそこも倒産、そのあと入った飲食店の会社はブラック企業でした。
旦那さんが関東の人なので止むを得ず寿退社をして、それから百貨店でバッグ販売のパートをしていたんです。時給は930円で、その時はいちばん稼げた月で12万円でした。
編集部：苦労をされたのですね。不動産投資をはじめたきっかけはどんなことだったのですか？
なっちーさん：いずれ何か自分でビジネスをやってみたいという思いはあったんです。漠然と「社長になりたい」と思っていました（笑）
わたしは結婚する直前に大阪で一人暮らしをしていたんですが、ある日テレビを見ていたら、都内の新築ワンルームマンションのCMを見たんです。そのときにマンションが投資対象になるということを知ったんです。
すごくきれいなマンションの映像で、美しい女性が出てくるいま風の映像でした。それを見て「ビビッ」ときちゃったんです。理由はよくわからないんですが、ワクワクして、直感的に「これやっ！」って思いました。そしてすぐにその会社に問い合わせをして、行ってみたんです。
当時は不動産投資のことをまったく知らなかったのですが、その会社の営業スタッフがとても親切に教えてくれました。
２，買えない悔しさがわたしに火をつけた
集部:運命の出会いですね。そして新築ワンルームを購入したのですか？
なっちーさん：それが、買えなかったんです。
もうすぐ結婚して会社を辞めることを伝えると、その営業スタッフの態度がコロっと変わったんです。会社をやめたら融資が組みにくくなるじゃないですか。収入がない専業主婦は営業対象にならないからですね。すると、婚約者である未来の主人にマンションを買わせようとしはじめたんです。
編集部：そうなのですね。未来のご主人に相談はされなかったのですか？
なっちーさん：彼は不動産投資にまったく関心がありませんし、最初から彼に頼ることは考えていませんでした。わたしはわたしの責任で、だれにも頼らず不動産投資をやりたかったんです。たとえ彼や親に反対されようと、「絶対にやる」と思っていました。不動産投資をやりたい気持ちは、それくらい強かったんです。
３，ついに発見！融資なしでできる不動産投資
編集部：すごいですね。そしてどんなことをされたのですか？
なっちーさん：はい。パートをしながら節約して貯めたお金が500万円くらいありましたので、それを元手に現金で不動産投資をやろうと思いました。そして、不動産投資関連の本を読み漁り勉強しました。
特にわたしの背中を押してくれた本は、石原博光さんの『まずはアパート一棟買いなさい』と、星野陽子さんの『貧困OLから資産6億円をつかんだ金持ち母さんの方法』です。
石原さんの本は、資金数十万円からのスタートで、地方の高利回り物件で成功した方法が書かれていて、読み手が何をすればいいかがわかりやすく紹介されていたんです。
星野さんの本は、「シングルマザーで子育てをしながらでもここまでやる方法があるのか」と思わせてくれる内容で、モチベーションが上がりました。勉強するにつれ日増しに物件を買いたい気持ちが高まっていきました。
そのうちに、場所によっては500万円くらいの現金があれば融資を受けずに買える物件があることがわかってきたんです。それが、今わたしがやっている、ボロ戸建て投資です。
「ボロ戸建て投資」は簡単に言うと、マイホーム向けの戸建てや、マイホーム向けとして販売されている土地に建っている“だれも住まなくなった古家”を買って、それをリフォームして賃貸に出す投資です。
「そんな古い空き家みたいなところに住みたいひとなんているの？」と思われるかもしれませんが、お子さんが多い家庭や、物がたくさんあって置き場が必要な人、騒音などで集合住宅が嫌いな人などに需要があるんです。
特にファミリー向けの戸建ては、アパートやマンションに比べると供給が少ないので競争力があります。ペット飼育可にもしやすいので、さらに差別化しやすいんです。
戸建ては、数千万円するイメージがありますが、古くなった戸建てで、接道が悪かったり、借地や再建築不可の物件は驚くほど安く売っています。
４，なぜ500万円の物件を350万円で購入できたのか？
編集部:なるほど。それはいいですね。自己資金が少ない方でも比較的手軽にはじめられる印象です。なっちーさんは最初にどんな物件を買ったのですか？
なっちーさん:最初の物件は、実家がある大阪の茨木市の近くの吹田市で、駅から5分の戸建てです。築35年、62㎡、物件価格が500万円だったのですが、わたしの自己資金は500万円。なので、諸経費とリフォーム代込で500万円以内じゃないと買えません。そこで思い切って350万円の指値をしたらそれが通って交渉成立しました。
その物件は最初に1,000万で売りに出していたもののなかなか買い手がつかず、500万円まで下げたらしく、今だったら400万円まで交渉ができるよと言われました。できればもう少し安く買いたいので少し様子を見ていました。そして、さらに360万円まで下げてもらったのですが、給湯器を交換しなければらないことを理由にさらに10万円下げてもらい350万円で交渉成立しました。
安く買えた理由は、少し無茶な指値をしたことと、慌てず待ったことだと思います。ただ、あまり無茶な指値をして売主さんの気分を害してしまうと交渉決裂してしまいますから注意が必要です。
購入後、リフォームでいろいろあったのですが、最終的に税込み488万円で仕上げることができたんです。
その物件は、閑散期だったこともあり最初の客付けに苦労したのですが、ご自宅を建築中で仮住まいを探している方に短期間借りてもらいました。その後は、ほどなく次の入居者さんが見つかり、長く住んでもらえました。
編集部：ありがとうございます。最初の物件を購入できたときはどんな気持ちでしたか？
なっちーさん：そうですね。買うまでにいろんな苦労があったので、最初の家賃が振り込まれて通帳を見たときは、とっても嬉しかったですね。あの喜びは忘れられません。自分がワンランク上に上がったような気持ちでした。
古い物件を買って、住んでくれる人のことを考えながらリフォームのやり方を考えて、物件を作り込んでいくことが楽しいですし、それがビジネスになることが嬉しい。なんとも言えない達成感がありました。……続きを読む
■舛添菜穂子さんの著書
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