＜不動産投資家実践ストーリー #6＞ 「サーファー母さん」後藤みきさん
【この記事のPOINT】今回の不動産投資実践ストーリーは、空室対策のスペシャリスト「サーファー母さん」こと後藤みきさんです。2018年4月、後藤さんは、ご自身が所有する４棟３０室の物件のうちおよそ4割の13室もの空室を抱え不動産投資から退場直前まで追い込まれました。その危機感から一念発起し猛勉強。ある空室対策ノウハウを手にし、わずか数ヶ月で13室を満室にしました。現在はご自身の物件運営の傍ら、空室対策アドバイザーとして、空室問題で困っている大家さんへ伝える活動を行っています。不動産投資情報サイト『楽待』コラムニストとしても活動され、多くの空室問題を抱える大家さんに役立つ空室対策法を発信されています。後藤さんの空室対策では、数ヶ月空室だった物件が最短6時間で入居申し込みが入るなど、驚異的な成果がたくさん出ています。不動産賃貸業成功の秘訣は、満室経営を続けること。後藤さんのノウハウを惜しみなく語っていただきました。
１，不動産投資へのきっかけは「理想の子育て」
編集部：後藤さん、今日はよろしくおねがいします。
早速ですが後藤さんが不動産投資に関心を持ったきっかけをお聞かせいただけますか？
後藤さん:はい。わたしは以前証券会社に勤めていました。窓口で投資商品の営業をしていたので株式投資には関心があったのです。そのうちだんだんと自分でもやってみたくなって勉強しながらはじめました。
子どもが産まれて仕事は辞めたのですが、けっこう順調に行っていたので株式投資は続けていました。
でもあるときふと、「株式投資を続けていると子どものためによくない」と思いました。
というのも、株式は一日の間でも大きく値動きするじゃないですか。それが気になったのです。今の株式投資はネット取引がメインになっていますから、株価の動きを常に見ていないと落ち着かなくて（笑）
だからパソコンと向かい合っている時間が長かったのです。その間子どもはわたしの足元で遊んでいるんですけど、それが忍びなくなってきてしまって。
子どもが大きくなったときに、ママはいつもパソコンやってたから「ママ＝パソコン」っていう印象しかない。「これはわたしがやりたい子育てとは違う」と思いました。
それと、私は子どもが二人いるのですが、上の子が「医学部へ進学したい」と言い出しだんです。もしその道へ進学できたら、それなりの学費がかかりますよね。子どもの夢は叶えてあげたいので、「もっと収入を増やさないといけない」と思ったのです。
そんなことで、何か他にあまり時間を縛られない投資がないかと探して、行き着いたのが不動産投資だったのです。
不動産投資は、物件を買うまでの調査やシミュレーションをきちんとやって、入居者に入ってもらえば、手がかかりません。あとは株と比べれば毎日パソコンに張り付いていなくてもいいですからね。
編集部：なるほど。不動産投資をはじめたきっかけはお子さんのためなのですね。
そしてどのように物件を買い進めてこられたのですか？
後藤さん:2016年に新築アパートを建てたのが最初です。最初は不動産投資の知識もあまりなくて、できるだけ手間がかからない方法でやりたかったのです。だから新築アパートを建てました。
その後、買い増しをして2018年には、4棟30室まで増やしました。でも、昨年のシェアハウスやサブリース業者の問題で融資が厳しくなったので、今は収益が出ていても出口を取りにくくなりそうな物件は売却しました。
編集部：ありがとうございます。先々まで考えて投資をされているのですね。不動産投資の収益はどれくらいですか？
後藤さん：今は横浜と平塚にアパートを一棟ずつ、それと太陽光発電を一ヶ所もっています。
利回りは横浜の物件が8.5％、平塚の物件が10％ですね。収入はだいたいサラリーマンひとりの給料分ぐらいです。
２，管理会社の不都合な真実
編集部：ありがとうございます。
ところで、後藤さんの物件は以前、空室が多く苦労されたとブログに書かれていました。どういった状況だったのですか？
後藤さん：はい。2018年4月ごろですが、当時はアパート4棟、30室持っていたのですが、なんとそのうち13室が空室になっていました。あの頃は大変でした。
部屋をリフォームし古臭さを一掃し、家賃設定を変更したりモデルルームを作って管理会社に入居者募集を依頼したり、思いつくことはほとんどやりました。でもなかなか空室が埋まらない。「なんでこんな物件買っちゃったんだろう」と落ち込んでしまいました。
当時依頼していた管理会社の動きがあまりよくなかったので、自主管理をすることにしました。
管理会社とのやり取りの中でわかってきたことは、「管理会社任せにしても入居者は集まらない」ということです。
管理会社は、物件のこともその周辺環境も熟知しているので、「入居者を集める方法を提案してくれる」と期待していたのですが、それは望めないことだということがわかりました。
管理会社はたくさんの物件を管理していますから、入居者と管理会社にとって条件がいい物件から案内していくのです。
わたしの物件のように駅から遠い物件は後回しになります。ですから、自分で他の物件と差別化して、入居者を集める努力をしないといけないのです。
そして空室対策の本を読んだり、ネットで見つけた空室対策法をやってみたのですが、なかなかうまく行きませんでした。
そんなときに出会ったのが、山岸加奈さんが主催している「フィーリングリフォーム®」という空室対策法です。
セミナーがあったので参加してみたら、そのやり方がわたしにはしっくりきました。
３，この目線が入居率を劇的に上げる
編集部：なるほど。管理会社に過度の期待をしてはいけないということですね。「フィーリングリフォーム®」というのは具体的にどういうものですか？
後藤さん：はい。住む人の気持ちになって空室をリフォームする、大家さんと入居者さんをマッチングさせる、マーケティングの手法を取り入れた空室対策です。
編集部：なるほど、住む人の気持ちをまず考えるのですね。「フィーリングリフォーム®」の特徴はどういったことですか？
後藤さん：そうですね。一番の特徴は、「未来の入居者の気持ちを考える」ということですね。「大家目線ではなく」「入居者目線で考える」ということです。わたしも「フィーリングリフォーム®」を知る前は「大家目線」で考えていました。
「大家目線」だと、空室にしておきたくないから「とにかくだれでもいいから入居してもらいたい」という感じになっちゃいます。
「入居者目線」だと、住む人の気持ちに寄り添うことができるから入居者が集まりやすいのです。
４，ほとんどの大家が知らない所有物件のリアル
編集部:なるほど。「入居者目線」をもう少し具体的に教えていただけますか？
後藤さん：はい。「フィーリングリフォーム®」には3つのステップがあります。これを順番に実施すると、効果的な空室対策を再現できるのです。
- 現状把握
- ペルソナ設定
- 物件広告
まず現状把握ですが、空室になっている物件の現状を正しく知るということです。思い込みを捨ててできるだけ客観的に事実を知ることがだいじです。
わたしが相談を受けている大家さんの中には、物件を買ってから1回か2回しか物件を見に行ったことがないという方もいますが、行ってみないとわからないことがたくさんあるので、現地調査はしないといけませんね。
管理会社や仲介会社にヒアリングしたり、実際に歩いてみたりしながら、ライバル物件の状況、周辺環境、周辺設備、駅距離、周辺にはどんな人が多く住んでいるのかなどの情報を集めます。
特に重要なのは、物件周辺の仲介業者へのヒアリングです。1社だけではなく複数社からヒアリングすると、自分の物件がそのエリアでどういう位置づけで、仲介業者や、内見したひとからどう見られているのかが見えてきます。
そういう一次情報を集めて、客観的に見ることがだいじです。
すると、そのエリアにはどのようなひとが住みたいと思っているのか、自分の物件の弱いところはどこなのか、家賃は妥当なのか、競合物件はどんなものがあるのかなどの現実が浮き彫りになってきます。
それから、今の条件と求められている条件のギャップを埋めて、管理会社や仲介会社が決めやすい条件に変えていきます。……続きを読む
