<不動産投資実践ストーリー#15>古川美羽さん
７，海外不動産投資でリスクヘッジ
編集部：そうなのですね。次にアメリカのテキサスに物件を買われていますが、これはどういった経緯なのですか？
古川さん：これは、2017年に不動産投資がブームになって、新規参入が増え、国内の物件価格が上がったことがあり、利回りがいい物件が見つかりにくくなったことと、通貨を分散させようと考え海外不動産にも目を向けてみることにしました。
その当時先輩大家さんの紹介で、米国で30年以上不動産会社を経営している方の、アメリカ不動産についてのセミナーに参加したのがきっかけです。
単に国内の物件価格が高騰しているからということではなく、目的は分散投資でのリスクヘッジです。
アメリカは世界一の経済大国ですし、不動産価格もリーマンショックのときに一時的に価格が下落したものの、それ以外は長年に渡り年平均４％ずつ不動産価格が上がっています。
人口も増加を続けていますし、世界中から人が集まるところです。
また、中古物件は価格が下がらずリフォームすると価格が上がるのが普通です。また、アメリカの人は一生のうちに数回引っ越しをすると言われています。家族の人数や子供の年齢に合わせて良い教育が受けられる地域に引越すことも一般的です。
そこで、大企業や教育機関が集まる地域を中心に中古物件を探し、大手日本企業もあり、シェールガスの開発が進むテキサスを選びました。
その中でも、投資家が好むエリアではなく実際にアメリカの人が住む中程度の街で、学校に近く需要が高そうな物件を選びました。
アメリカの物件ですから家賃はドルで受け取ります。すると少しずつドルがたまっていきます。為替の動きに合わせて使い方を考えれば恩恵その恩恵をうけることができます。
８，フィリピンの超一等地なら売却益を狙いやすい
編集部：なるほど。通貨分散をしているわけですね。フィリピンの物件もそういった考え方ですか？
古川さん：はい。フィリピンの物件は利回り10％で回っています。アメリカの物件は入ってきた家賃の一部をドル積立に回していますが、フィリピンの物件は毎月入る家賃でフィリピン株を買い、運用しています。
フィリピンでは外国人が土地を持つことができませんので、日本人が買えるのは区分マンションだけです。
途上国の魅力は格安で都心部に物件を持つことができることです。購入した物件は、日本で言ったら丸の内エリアに当たるような一等地にあります。こういった場所に日本円で数百万円から手に入れることができます。
また、人口が増加し続けていますので、不動産価格が上がり続けており、売却益を狙うこともできます。
９，介護施設不足のイギリスでケアハウスに投資
編集部：ありがとうございます。そしてイギリスにも物件をお持ちということですが、これはどういった物件ですか？
古川さん：はい。イギリスのマンチェスター近くの小さな町のケアハウスです。ここを選んだ理由は主に2つで、ひとつは、このエリアがまだ発展の余地があること。もうひとつは
ケアハウスという事業が付帯した物件であることです。イギリスも日本と同じで高齢化が進んでいて、老人ホームや介護施設が不足しています。そういった点に可能性を感じました。
この物件も今のところ順調で、利回り10％で回っています。
１０，満室経営を実現する客付け成功のコツは
編集部：なるほど。それぞれの国の特徴を掴んでうまく投資すれば利回りアップやリスクヘッジができるということですね。ところで古川さんは、とても順調に入居者を集めているように感じますが、なにか工夫されていることはありますか？
古川さん：はい。入居者募集は、管理会社や仲介業者さんへ訪問してよく相談するようにしています。管理会社や仲介会社さんはそのエリアの特性をよく知っていますから、わたしの物件なら、どういう点を改善すればよいか、どんなキャンペーンをやればいいかを的確にアドバイスしてくれます。やはり相手も人間ですから、謙虚な姿勢で相談すると親身になってくれます。
編集部：なるほど。たとえばどんなアドバイスがありましたか？
古川さん：たとえば、「フリーレント３ヶ月」という表現だとありふれているので「3ヶ月間家賃無料」という表現にしたほうがいいというアドバイスをもらい、やってみたらすぐに決まったことがあります。
あとは、全室和室の物件だけどどこかを洋室に変更したほうがいいか相談をしたときに、和室のままでもその分お得感を出せばいいというアドバイスをもらい、やってみたらすぐに入居者が決まったことがありました。やはりこちらの思い込みで判断せず、相談してみることが大事ですね。
１１，不動産投資の不安はこう解決
編集部：なるほど。客付けのことはその道のプロによく相談することが大事ということですね。少し話が変わりますが、古川さんは、不動産投資をはじめる前どういった不安がありましたか？
古川さん：そうですね。繰り返しになりますが、不動産は金額が大きいので大金を借りることに抵抗がありました。「借金が返済できなくなったらどうしよう」という不安です。なので、手始めに安い中古戸建で経験を積んで、次のステップで少し高額なアパートというように、段階を踏んで投資をしてきました。
今はわたしのブログを読んでくださって不動産投資をはじめてみたいという人から相談を受けることがありますが、やはり大きな借り入れをすることが怖いという方が多いですね。
編集部：ありがとうございます。不動産投資をやってよかったことはどういったことですか？
古川さん：はい。わたしの場合は時間に拘束されない生活ができるようになったことが一番大きなことです。以前身体を壊したこともあって、あまり無理な働き方はしたくありませんでした。今は子育てもしていますから不動産投資で収入が得られるようになったことはとてもありがたいと思っています。
生活のためだけに働くということから脱却できたことで、事業家として夢も持てるようになりました。夫もわたしに不動産収入があることで、会社員として安心して仕事ができているようです。
１２，こんな人は不動産投資に失敗している
編集部：なるほど。まさに“内助の功”ですね。
最後に、これから不動産投資をはじめようと考えている方に、何かアドバイスをいただけますか？
古川さん：そうですね。まず借り入れに抵抗があって一歩踏み出せない場合は、わたしのように安い中古戸建からはじめて経験を積んでいくのがいいと思います。やっているうちにいろんな事がわかってきますので、とにかくはじめてみることです。
よくありがちなのは、勉強して知識をたくさん持っているけど行動できないというパターンです。知識が増えれば増えるほど、リスクもたくさん浮き彫りになってきます。でも、リスクがない投資というのはありませんので、自分がどのリスクを許容するのかを決めて上手に回避する方法を考えることがだいじです。
編集部：なるほど。行動してみることが重要ということですね。他にはなにかありますか？
古川さん：はい。わたしが一番強く思うのは、自分自身で考えてほしいということです。わたしが今まで見てきた不動産投資家さんの中には、有名な不動産投資家の話を鵜呑みにして、自分でよく物件の確認や収支シミュレーションをせず買ってしまい、不動産投資から退場してしまった人たちがたくさんいます。
特に、規模拡大を急いでいた人がそうなっているような気がします。大家の会などで、「総資産いくらになった」とか「何棟持っている」とか、規模自慢大会みたいなことをしていた人たちが消えていったように思います。
ですから、規模を拡大したいあまり、買い急いでおかしな物件を掴んでしまうことがないようにしてもらいたいと思いますね。
ひとそれぞれ資産背景や置かれている状況が違いますから誰かの真似をしてもうまくいかないのです。いくら有名な成功している大家さんから聞いた話でもそれを鵜呑みにしないで、きちんと自分の基準で買っていいのかよくないのかを判断してもらいたいと思います。
１３，これをしないと失敗する
編集部：なるほど。きちんと自分の頭で考えるということですね。その他に不動産投資で重要なポイントはありますか？
古川さん：はい。リサーチをきちんとやることがだいじです。物件を選ぶときに、ネットの情報だけで判断したり、現地調査をしっかりやらないと、正しい情報が得られないのです。
たとえば、賃貸ニーズを確認したいときに不動産ポータルサイトでどれくらい検索されているかを見るだけでは、正しい情報はわかりません。
わたしも、ある単身者向け物件購入を検討しているときに、HOMESなどで賃貸ニーズを調べてみると、ニーズが高い場所でした。でも、現地へ行ってみると、その物件より立地がいい場所に建築中の単身向け物件がありました。付近の仲介業者さんに聞いてみると、単身向け物件は少し前はよかったけど、今は物件が増えて競争が激しくなって厳しい状況だということがわかったことがありました。
それから、ある物件は、となりの建物がゴミ屋敷だったこともありました。あとは、駅から物件まで行くルートが商店街ではあったのですが、おじさんが寝転がっているような場所だったりしたこともありました。
特によく知らないエリアの場合は、物件だけでなく周辺の状況もよく確認しなければいけないと思います。
行動しないと何も始まりませんので、小さなものからはじめてみることをおすすめします。
ありがとうございました。
古川さんのお話から感じたことは、物件や入居者に対する深い愛情をお持ちだということ。そして、国内の不動産投資の領域だけでなく、海外まで視野に入れ投資の領域全体を俯瞰して見る視野の広さを感じました。資産を増やしキャッシュフローを得る手段としての不動産投資ですが、ある領域に偏らず俯瞰的に見る目を持つことが成功の秘訣ではないかと思います。
また、女性が子育てをしながら自己実現するモデルケースであり、人生100年時代、将来への備えとして資産形成を実現するお手本となるのではないかと思います。
古川美羽さんが実践している不動産投資を詳しく知りたい方は、古川さんの著書やブログをお読みになってみてはいかがでしょうか？
著書 『子育てママがおうちにいながら年収1000万円稼ぐ投資術』
ブログ『ママ社長で働き方改革！元レースクイーン大家になりました』
