<不動産投資実践ストーリー#15>古川美羽さん
この記事のPOINT
今回の不動産投資家実践ストーリーは、子育てをしながら不動産投資へ参入し、たった3年で国内・海外に5つの不動産を取得、年収1,000万円を達成された古川美羽さんです。古川さんは女性ならではの気配りで順調に物件を稼働させ、不動産収入で会社員であるご主人を支えています。また、フォーミュラ日本に参戦しているチームのレースクイーンとして活動していたという経歴もお持ちです。不動産投資へ参入する以前に勤務した会社が倒産し、その後転職した会社では、長時間労働で身体を壊す、結婚した途端ご主人の会社が不祥事で収入減の危機に直面するなど激動の人生だったと語る古川さん。あるきっかけで不動産投資に出会い、いい仲間に恵まれ、順調に資産を増やし不動産収入を得られるようになったそうです。古川さんはいったいどのようにして成功を手にしたのか。その秘密を語っていただきました。
１,このまま年を取ったら仕事がなくなる…
編集部：古川さん、今日はよろしくおねがいします。いきなりですが、レースクイーンをされていたそうですが、不動産投資へ参入したきっかけはどういったことですか？
古川さん：はい。大学生の頃からモデル事務所でアルバイトをしていて、レースクイーンなどの仕事をしていました。その流れでモデルが本業になったのですが、３０代でも仕事を続けている先輩の大変さを見て不安になり就職を考えました。
このままじゃまずいと思って、キャリアを積むために一般の企業に就職しましたが、ほどなくリーマンショックの影響で倒産しました。そして美容関連企業に転職したのですが、その会社で毎日23：00ごろまで仕事をしていて身体を壊してしまったのです。
それで、「女性の体力でも長く続けられる仕事をしたい」と思い、簿記の資格を取り税理士法人に就職しました。そこでクライアントさんの中に、専業主婦や会社員で複数の不動産を所有し「不動産収入」を得ている人が多いことに気づいたのです。
「不動産投資」なら、働き続けながら身体を壊しても年齢も関係なく副収入が得られます。
もうすぐ結婚する予定でしたので、家事と仕事との両立についても心配でした。その点不動産投資なら子育てをしながら家計を助けることができます。そういうところに魅力を感じて、不動産投資の勉強をはじめました。
２，仕事も家族も大切にしながら働ける妻社長という生き方
編集部：ありがとうございます。具体的にはどんな勉強をされたのですか？
古川さん：はい。最初は不動産投資関連の書籍を読む程度でした。ちょうどその当時読んだ本にかかれていた、プライベートカンパニーを運営して、経済的な面を充実させ、会社の代表として自分のアイデンティティも確立する手法に関心を持ちました。わたしはこの方法で不動産投資を行ったら面白いなとおもって、セミナーに参加しました。
編集部：なるほど。具体的にはどういった内容のセミナーですか？
古川さん：はい。不動産投資だけではなく、資産運用全般に関することや法人を活用した資産づくりの方法論が勉強できます。お金を殖やす事に関する心構えから具体的な方法論がいくつか学べるというイメージです。わたしはそこで学んだことを不動産投資に生かしています。
個人ではなく、法人で不動産賃貸業を運営すると、事業として取り組めることはもちろんありますが、節税になったり、経費として計上できるものが多くなるなどのメリットがあります。また、将来的に子供に引き継ぐということもしやすくなります。
編集部：ありがとうございます。古川さんが不動産投資をすることに対して、ご主人はなんとおっしゃっていましたか？
古川さん：はい。主人は大賛成で、一緒にセミナーに参加するほどでした。やはり一人の給料だけでは何かあったときに収入が途絶えてしまう心配がありますからわたしが不動産投資で収入を得てくれれば安心できると言ってくれました。
というのも、結婚したばかりでちょうどわたしが不動産投資の勉強を始めた頃、夫が勤める会社が不祥事を起こして、世間を騒がせたのです。その影響で業績が落ち込み、給料を減額するという通達があったのです。そのことがあって、危機感が強まったこともあるようですね。
３，最小限のリスクで不動産投資の一歩を踏み出すには
編集部：ありがとうございます。そして不動産投資に参入されたわけですが、いまお持ちの物件について簡単にお聞かせいただけますか？
古川さん：はい。いまは国内には１棟、海外に３棟持っています。札幌に木造12室、築20年のアパート。これは利回り16.2％です。
海外は、アメリカのテキサスに戸建てがあります。こちらは利回り11％ですが、経費を差し引くと8.5％です。それから、フィリピンに中古の区分を持っていてこちらは利回り10％。それからイギリスのケアホーム。これは利回り10％です。
それと、船橋にわたしが最初に買った築40年の戸建てを持っていたのですが、こちらはつい先日売却しました。
編集部：ありがとうございます。船橋の中古戸建てが最初だったのですね。この物件を最初に買ったのはなぜですか？
古川さん：不動産投資はいろいろやり方がありますが、わたしの場合はリスクを最小限にしておきたかったのです。夫にも協力してもらうし将来的に子どもも産みたいと考えていたので、数千万円の融資を受けて一棟アパートやマンションを買うのはちょっと怖かったんです。
だから、安い中古戸建を探したのです。目線としては、リフォーム後利回り20％以上でした。自分でリフォーム可能なところが多いものを探しました。
この物件は夫がインターネットで見つけてくれたのですが、土地値で買える割安な物件でした。すぐに買い付けを入れたのですが、一番手の人がいて、わたしは二番手でしたが、結局売り主の判断でわたしが手に入れることができました。
４，指値が通りやすい売却理由の見つけ方
編集部：ラッキーでしたね。どんな物件だったのですか？
古川さん：相続した方が早く売却したいということでした。そういう売却理由の場合は指値が通りやすいですね。結局土地値以下の金額で購入できました。
東南の角地で日当たりもよく、古い割に状態がいい物件でした。床下にシロアリの被害もなく一部補修程度で済みました。ただ、洗濯機置場がなかったので、浴室付近に洗濯機防水パン工事をしてもらいました。
編集部：船橋の戸建ては、なぜ売却されたのですか？
古川さん：はい。船橋の戸建ては2016年に200万円代で購入して、その後20数％で回っていましたので売り急ぐ必要はありませんでしたが、タイミングがいいのではないかと思ったからです。
というのも、2018年から不動産投資物件への融資が締まっているので一棟物がなかなか買えず、中古戸建て投資をする人が増えていたのです。ですから、中古戸建て価格の相場が上がってきているので、いまはいいタイミングだと思って売りに出したところ、希望価格で売却できました。
５，入居者にとって快適な住まいを作るDIYのポイント
編集部：希望価格で売却できた要因はどういうことですか？
古川さん：そうですね。まず中古戸建ブームということだと思います。それと、空き家を買って、きれいにDIYでリフォームして入居者がいる状態でオーナーチェンジですから、高く売ることができたのだと思います。
編集部：DIYはどういった工夫をされていますか？
古川さん：はい。特に水回りの仕上げ方やクロスの色味などは、女性目線で美しく仕上げるようにしています。たとえば、キッチンの扉にカッティングシートを貼ったり、ただクロスを貼り替えるだけでなく、小物でデコレーションしたりします。そういうちょっとした工夫で、業者に依頼するより安く入居者さんにとって快適な住まいを作ることができます。
６，空室が多い物件の購入判断基準とは
編集部：ありがとうございます。2件目は札幌のアパートを購入されたのですか？
古川さん：はい。戸建てで経験を積んだので、2件目は政令指定都市で駅徒歩10分以内のアパートを探しました。
タイミングよくご紹介いただいた札幌の物件が、地下鉄沿線で札幌駅から近く築年の割に状態がよかったのです。半分空室だったのですがそれでもキャッシュフローが出る物件でした。それに自主管理であまり積極的に客付けの活動をされていないオーナーさんだったので、管理会社を入れれば解決できると思いました。実際、管理会社さんへのヒアリングでも、この物件なら満室にできるということでしたので購入することにしました。
編集部：この物件は融資を利用されたのですか？
古川さん：はい。フルローンです。融資は日本政策金融公庫から金利1.15％、20年で借りました。……続きを読む
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