＜不動産投資家実践ストーリー#10〉サーファー薬剤師 宮崎俊樹さん
５,不動産投資成功に大切な３つのこと
編集部：なるほど。やはり不動産投資家のネットワークを作っておくことが大切なのですね。
ところで話が変わりますが、不動産投資では、「心構え」「知識」「行動」の３つが重要だと思います。それぞれ宮崎さんが重要と思われるポイントをお聞かせいただきたいと思います。まず、心構えについてはいかがでしょうか？
宮崎さん：そうですね。不動産投資は、「投資」という名前なので資金を投入して他人任せにする人が多いです。物件探しも購入判断も融資も客付けも業者任せ。いままでいろんな投資家を見てきましたが、そういうひとは失敗する確率が高いです。ですから「不動産賃貸業」というビジネスをやるという心構えで取り組まないといけないですね。
それから、知識はもちろんだいじですから、最低限不動産投資関連の本を10冊くらいは読むことです。また、不動産投資セミナーに参加することもだいじです。
僕は今でも月に２〜３回はセミナーに参加しています。それは不動産投資関連以外のビジネスものも含んでいます。幅広い領域の勉強は継続しています。勉強を続けていると、良質な情報を得られるようになります。
あとは、大家の会などで自分より少し先を行っている人と関係を作り情報交換をすることも自分の成長につながります。
行動に関しては、物件情報をたくさん見ることもだいじですが、ネットで見ているだけではだいじなことはわかりませんので、特に物件の内見に行くことがだいじです。たくさん物件を見ることで相場観が培われますので、目利きができるようになってきます。
また、業者とコネクションができますので、未公開物件の情報を入手しやすくなります。
６,失敗しない中古戸建物件選びのポイント
編集部：内見の際に特に注意して見るポイントはどういうところですか？
宮崎さん：戸建ての場合重要なのは、リフォームの見立てですね。安く買っても修繕費がかかりすぎると収益がとれないということになります。初心者さんはなかなかその見立てが難しいので先輩大家さんに同行してアドバイスをもらうほうがいいと思います。たとえば費用がかかっても、詳しい人と一緒に行くのが間違いありません。
物件案内をしてくれる仲介業者さんにリフォームの見積もりを依頼するのもいいのですが、その場合相場より高くなることが多いです。しかしリフォーム費用の相場観を養うためにはいいと思います。
あとは、家賃相場を調べることもだいじですので、内見に行ったときに物件周辺の仲介業者５件くらいにヒアリングすることですね。
どういう人が多く住むエリアなのか、家賃はどれくらいなら客付けしやすいのかなどを詳しくヒアリングします。初心者の方が物件を買う前には、徹底的にリサーチすることがだいじです。
７,社会貢献度が高い中古戸建投資
編集部：少し話が変わりますが、中古戸建を再生して賃貸することは、いま社会問題となっている空き家問題の改善につながる社会貢献度が高い仕事ではないかとおもますがいかがですか？
宮崎さん：そうですね。今後間違いなく空き家は増えます。空き家オーナーの7割が売りにも賃貸にも出していません。
行政には、僕たちのような戸建て再生を行っている人が空き家を入手しやすい環境を整えてもらえるといいと思っています。
たとえば、僕の物件のとなりに空き家があって、それを買いたいと思っても、持ち主を特定するのがなかなか大変です。空き家についてはもう少し柔軟に対応してくれるともっと空き家の流通は活性化すると思います。
編集部：そうですね。なかなか難しい問題だと思いますが、もうすこし空き家が流通しやすい環境が整うと、活性化するかもしれませんね。
ところで宮崎さんは不動産投資家として今後どういったところを目指しているか。今後の目標などありましたらお願いします。
宮崎さん：そうですね。もちろん拡大は考えていますが、自分のペースで無理なくやっていきたいと思っています。それと、戸建てを活かした民泊もやっていきたいと思っています。
８,これからはじめる方に大切な2つのこと
編集部：これから不動産投資をはじめるひとにアドバイスをするとしたら、なにかありますか？
宮崎さん：はい。繰り返しになりますが、大家の会などへ参加して、自分より少し先を行っている不動産投資家と関係を作り、学ぶこと。それからリサーチが重要です。業者任せにせず全て自分で見て自分でシミュレーションして自分の判断で投資を行ってもらいたいと思います。特に最初の物件が重要なのでぜひ成功させてもらいたいたいと思います。
ありがとうございました。
宮崎さんのお話をうかがって印象的だったことは、無理なく堅実にキャッシュフローがえられる投資をされていることと、分散投資で上手にリスクヘッジされているということです。会社員を続けながら副業として不動産投資を行う場合、大きな金額の借り入れをすることに抵抗がある方も多い。また、不動産投資物件に融資を引きにくくなっている2019年のいま、少額ではじめられる地方中古戸建て投資は、多くの方にとって参入しやすい手法ではないでしょうか。
宮崎俊樹さんの著書では、地方中古戸建て投資をより詳しく解説されています。また、ブログやLINE＠で戸建て投資を中心とした情報を発信されています。ご興味お有りの方は読んでみてはいかがでしょうか。
インタビュー実施 2019年5月
宮崎俊樹さんの著書『空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法』
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宮崎俊樹
薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。
その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、ＳＵＲＦＩＮ、海外生活を満喫し帰国。
その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。
その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。
そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める。その後、家賃３２０００円の激安アパートに引っ越し節制しながら友人と共同出資で物件を所有、売却し資金を作り現在に至る。
