不動産投資の知識

【ケーススタディ第3回】 未経験者が自己資金400万円1ヶ月半で表面利回り19.5%の戸建て物件を作った事例

 

ステップ2 収支シミュレーション

 
物件をピックアップしたら、次に収支シミュレーションを行う必要があります。シミュレーションすべきことは、インカムゲインとキャピタルゲインを明らかにすることです。そのために、坂本さんは、エクセルで自作した計算ツールを用いて収支シミュレーションを実施しています。物件価格、手数料率、想定家賃収入、地積、路線価、建物延床面積、構造、経過年数、想定空室率、想定経費率を入力すると積算価格やキャッシュフローがひと目でわかるように作成されています。融資を受けて購入する場合は、融資割合、金利、返済年数を入力すれば返済額を加味した収支シミュレーションができます。
また、保有年数ごとのインカムゲイン、売却時のキャピタルゲイン、売却経費、税引き前後のキャッシュフローがわかるようになっています。
 
このようなツールはネットで検索すると無料で配布されていたり、ベテラン賃貸経営者が有料で販売していたりするので使いやすいものを入手するか自作で用意しましょう。
 
項目を一つずつ解説します。

①物件価格
これは物件資料に書かれている価格そのままです。すべて入力した段階で目標利回りから逆算して入力し、指値を設定します。
 
②手数料率
物件購入の際にかかる諸費用。登記費用・印紙代・仲介手数料・不動産取得税・固都税・客付けの際仲介業者へ支払う広告費、火災保険、交通費などを計上します。

③想定家賃収入
物件所在地の家賃相場を『LIFUL HOMES』『at home』など不動産ポータルで調べます。また、物件所在地最寄り駅の不動産業者へヒアリングします。注意点としては、客観性を担保するため、買おうとしている物件を仲介している不動産業者ではないところ、3社以上にヒアリングします。
 
④地積
物件資料や登記簿謄本に書かれている地積です。
 
⑤路線価
全国地価マップで積算価格を算出するための、相続税路線価を調べます。

⑥建物延床面積
物件資料や登記簿謄本に書かれている延床面積です。 

⑦構造、経過年数
建物の構造を入力すると、建物の積算価格が自動計算されるように作成しています。 

⑧想定空室率
おおよその空室期間を想定します。 

⑨想定経費率
管理会社利用前提の場合は管理費、自主管理の場合は清掃や修繕などの経費を想定します。

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