【ケーススタディ第４回】 未経験者が自己資金400万円１ヶ月半で表面利回り19.5％の戸建て物件を作った事例
ステップ３ 内見
坂本さんは、投資用不動産ポータルサイトで見つけた物件のうち最も状態がよさそうな物件を内見することにしました。戸建て物件内見で見るべきポイントは書籍で勉強し、ある程度押さえていますが、やはりベテラン賃貸経営者が実際に内見している場面を見ておきたいところです。そこでプレさんに内見への同行を依頼しました。
坂本さんが認識していた内見で確認すべきポイントは、次の通りです。
①外観（屋根・外壁・軒裏・基礎）
②室内（扉の開閉具合・傾き・壁のひび・クロスの汚れ・水回りの状態・害虫被害）
見るべきポイントがわかっていても、未経験者はやり方がわかりませんので見落としがちです。先輩賃貸経営者に同行してもらい実際にやっているところを見ると、一目瞭然です。
内見してみると、物件資料のイメージとは大きく違っていました。物件資料の画像では室内がきれいに見えましたが、外壁はかなり傷んでいました。物件資料では駐車スペースがあるように見えましたが、軽自動車一台置けるかどうか微妙な広さで、物置小屋がありました。これを撤去しなければ駐車できません。
室内も写真ではきれいに見えましたが、クロスはすべて張替えが必要な状態で畳も表替えか畳替えが必要でした。水回りも傷んでおりリフォームが必要でした。致命的だったのは、床の傾き。２〜３分いるだけで気持ちが悪くなるほど床が傾いていました。それほど極端な傾きなので、坂本さんもすぐに気づきましたが、慣れないと軽度の傾きはなかなか気づかない場合があります。
内見でプレさんから教わったことは、
・傾きのチェックには「ビー玉」を使うとよい
・キッチンは床下収納がある場合には必ず床下を見て害虫被害の有無をチェックする
結論として、498万円のこの物件は、300万円を切るなら検討しても良いが、そうでなければ見送ったほうがよいのではないかとアドバイスをもらいました。
その後、仲介会社に指値の相談をしましたが、満額の498万円で購入を検討している客がいるということだったので、見送ることにしました。
内見した物件近くにプレさんが所有している戸建て物件があり、ちょうど空いたところということなので見学させてもらうことにしました。築古の３Kで軽自動車2台置ける程度の駐車スペースがあります。内外装ともにきれいな状態です。これを表面利回り45％で回しているそうです。その物件の隣の同じくらいの規模感の戸建ても所有しています。どちらの物件も、売主から直接驚くほど安く買ったと聞き、やはり売主から直接買うルートを持っている強みを実感しました。
その後坂本さんは不動産ポータルサイトの新着物件通知メールで、かなり割安感がある中古戸建の情報を入手しました。物件概要は下記の通りです。
■物件概要
| エリア | 千葉県某市 |
| 駅距離 | 徒歩12分 |
| 構造 | 木造2階建 |
| 土地面積 | 89.1㎡ 27坪 |
| 建物床面積 | 72㎡ 21.8坪 |
| 間取り | ４LDK |
| 価格 | 400万円 |
物件資料の画像では状態よく見えました。相場よりかなり安かったので仲介業者に売却理由を確認したところご高齢の売主が一人暮らしをしていたが、老人ホームに入居することになったので処分したいということでした。売却理由として問題ないのですぐに翌日の内見予約を入れました。
その後この物件近くの不動産業者に戸建ての賃貸ニーズ、家賃相場をヒアリングしました。家賃相場は5.8万円から11万円代までと大きく開きがありました。賃貸ニーズに関しては、戸建賃貸は需要が多く供給が少ないので、出てくるとすぐに決まる事が多いということでした。問題は駐車場がないことですが近隣に月極駐車場があれば解決できます。家賃設定はミニマムの5万円代後半で設定しても表面利回りは17％を超えます。
坂本さんはこの段階でプレさんに物件資料を送信し、アドバイスを求めました。プレさんのアドバイスは次の通りです。
・駐車場がないので家賃は5万円程度で設定しておいたほうがよい
・水回りは給湯器の状態も含めチェックする
・水回りのシロアリ被害をチェックする
坂本さんは、より確実に物件の状態を把握したいので、プレさんに内見同行も依頼しました。プレさんの見立ては、外観は外壁に多少剥がれがあるもののメンテナンスが行き届いている。内装は畳表替えだけで十分貸せる状態。水回りのキッチンはキレイで問題ない。浴室は数年前に交換してあるようでこれも問題ない。洗面も美しい。トイレもリフォームされており温水洗浄便座もついている。他に特に気になる点がなく最低限のリフォームとクリーニングだけで市場に出せる物件ではないかということでした。
印象として、売主がかなり大切に使っていた事が伝わってくる物件だということだった。ハウスメーカーで長年営業をしていると、玄関を開けた瞬間に家主が家を大切にしているかいないか、どんな状態に買っているかががわかるそうです。坂本さんは、「さすが多くの物件を見てきた人は違う」と感じました。
総評としては、割安だと思われるので内見して問題がなければすぐに買付を入れてもいい物件と思われるということでした。
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