不動産投資の知識

【ケーススタディ第9回】 未経験者が自己資金400万円1ヶ月半で表面利回り19.5%の戸建て物件を作った事例

 

ステップ8 客付け

 
客付けは基本的に物件所在地周辺を営業エリアとしている仲介業者に依頼します
坂本さんは、プレさんから紹介の仲介業者に依頼しました。担当の営業マンと打ち合わせをしたところ、このエリアでこの間取りであれば6.5万円でも客付けできる可能性があるということでした。坂本さんは「よくて6万円」と考えていたので驚きでした。6万で表面利回り18%、6.5万円なら19.5%になります。本当に6.5万円で客付けできたらそんなにありがたいことはありません。ダメ元で最初は家賃6.5万円、敷金1ヶ月(ペット飼育時2ヶ月)礼金1ヶ月で募集してみることにしました。この物件のネックは駐車場がないことです。営業担当者に近隣で月極を探してもらったところ徒歩1分半のところにありました。すぐに仲介業者に電話をして空き状況を確認。利用料7,700円/月のところが1区画だけ空いているというのですぐに契約しました。
 
坂本さんはさらに物件の価値を高め客付けに有利になるようにしたいと考えました。そこで仲介業者の営業マンに入居者が求めている設備で現状不足しているものは何かを質問しました。坂本さんは戸建用の宅配ボックス設置を考えていましたが、仲介業者によれば宅配ボックスよりもモニター付きドアフォンや洗浄便座を求めている人が多いということでした。洗浄便座は全所有者が取り付けたものがまだ使用できる状態なのでモニター付きドアフォンを新たに取り付けることにしました。
 
坂本さんは、入居者募集の戦略として、住んでもらいたい人を具体的に想定し、そういう人の目につくところにとにかく露出を増やすことと考えていました。

具体的には
 
・40代夫婦共働きで小中学生の子どもが3人いるファミリー
・ご主人は何かの職人、奥さんは近所でパート
・ペット(小型犬・猫各1匹飼っている)
・今の住まいが手狭になってきたので広い家に引っ越しをしたい
・できれば子供の学区を変えたくない人
 
このようなタイプの夫婦の目に数多く触れるように、一般媒介で数多くの仲介業者に広告掲載を依頼することにしました。条件は次の通りです。仲介業者には広告費として家賃の1ヶ月分を支払うことにしました。
 
家賃 65,000円
初期費用 敷金1(ペット飼育時2)・礼金1
駐車場利用料 7,700円
契約形態 普通賃貸借契約
 
坂本さんはプレさんから仲介業者の他に、大家が直接入居者を募集できる『ウチコミ』というwebサービスで募集してはどうかとアドバイスをもらいました。『ウチコミ』は大家が自分の物件を登録・公開し入居者を募集できるサイトです。物件に問合せや内見依頼があったら地域ごとの「エージェント」と呼ばれる不動産業者が問い合わせ対応や内見立ち会いをしてくれるという仕組みです。入居者にとっては仲介手数料が不要というメリットがあります。入居者が決まったら大家は「エージェント」へ仲介手数料を支払うことになりますが、坂本さんは募集を依頼している仲介業者に家賃1ヶ月分のAD(広告費)を支払うつもりでいるのでまったく問題になりません。
 
募集開始から4日目で仲介業者のうち1社から空室確認連絡がありました。その後数日は、入居希望者からの問合せではありませんでしたが、他数件の仲介業者から「当社のサイトにも掲載させてほしい」と連絡がありました。もちろんありがたい話なので掲載してもらうことにしました。
 
その2日後に空室確認の連絡があった仲介業者から内見予約が入りました。お客様は物件近くに住んでいる40代ファミリーです。小中学生3人の子どもがいるご家庭で子どもの学区内で引越し先を探している人と、坂本さんの想定に近い人でした。
 
モニター付きドアフォンの取り付けがまだ済んでいなかったため、内見前に取り付けることにしました。電気工事不要のワイヤレスタイプをAmazonで調達し、自分で設置しました。
 
また、プレさんからとても重要かつ効果的なアドバイスをもらいました。物件玄関に内見のお礼を伝えるメッセージボードを用意し、トイレットペーパーやボックスティッシュなどの入居後すぐに使える日用品をプレゼントとして設置しておくという方法です。内見に行ってこういうものが設置されていたら嬉しい人は多いはずです。坂本さんは、内見用に使い捨てスリッパも用意しました。また、入替え予定のエアコンには「このエアコンはご入居までに新品に入替えます」と書いたメッセージボードを設置しました。2F洋室には「この部屋にエアコンを設置します」と書いたメッセージボードを設置しました。
 
坂本さんはその後数日様子を見たが、反響が少ないため内見予約の人を確実に決めてもらうことが重要と判断しました。もともとAD(広告費)1ヶ月は支払う条件でしたが、追加で仲介業者の営業マンに「家賃の50%商品券を個人バックしますのでぜひ決めてください」とお願いしました。
 
その甲斐あって内見後すぐに入居申し込みがありました。すぐに家賃保証会社に審査申込みをしました。家賃保証会社は数多くありますが、坂本さんは集金代行(口座振替)をして大家の口座へ入金されるタイプで保障が手厚く会社自体の体力がある会社を探していました。どの保証会社がよいか仲介業者へ質問したところ、株式会社CASAの「家主ダイレクト」という家賃保証サービスがよいと聞きました。東証一部上場企業で大手管理会社を中心に22,000店で利用されている安心感。保証範囲は家賃、更新料、早期解約違約金、原状回復費をあわせ家賃の24ヶ月分まで保証されます。滞納時の督促、滞納が長期化した場合の法的手続、孤独死への対応もあります。しかも家賃は入居者の口座から自動振替し当月末に大家の口座へ振り込まれます。大家にとってそんなにありがたいことはないのでここを利用することにしました。審査は問題なく通過し、賃貸借契約締結しました。
 
このようにして自己資金400万円で物件を購入し、表面利回り19.5%の投資物件に仕上げることができました。
 

2ヶ月前には自分がどんな物件を買えるかもわからず、「物件がほしいけど買えない」状況にあった坂本さんが、短期間で賃貸経営を始めることができたのは、先輩賃貸経営者のプレさんあってのことだと思います。単独ではこのように短期間で物件を購入し高利回りで市場に出すことはでき買ったのではないかと振り返ります。やはり賃貸経営は実績ある人のアドバイスを受けながら実践することが成功への近道だと思います。

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