不動産投資の知識

【ケーススタディ第8回】 未経験者が自己資金400万円1ヶ月半で表面利回り19.5%の戸建て物件を作った事例

 

ステップ7 リフォーム

 
契約から決済まで3週間ほど時間がありました。プレさんからは、その間リフォームや客付けの準備を行っておくと速やかに稼働させることができるとアドバイスがありました。そこで、まず残置物処理とリフォームの見積を取ることにしました。
 
残置物について正確に把握するため、室内を確認しました。その上で下記3つのパターンで見積もりを取りました。

①リサイクルショップに買取依頼
②不用品回収業者に回収依頼
③便利屋に搬出を依頼し粗大ごみに出す

結論は、“③便利屋に搬出を依頼し粗大ごみに出す”が最も安上がりで5万円程度でできることがわかりました。
①はリサイクルショップ問い合わせたところ、そもそもブランド物の家具でなければ買取り対象にならないということがわかりました。買えないものは処分を希望する場合有料で回収することになるということなので断りました。
②は残置物の量を伝え概算見積もりを確認したところ、15万円は超えるということなのでお断りしました。

結局、便利屋に4万円で残置物を庭までの搬出と粗大ごみに出せない家電や食器類を回収してもらいました。残置物の中に壊れた耐火金庫があったりましたが、これは処理台が高額ということなので『ジモティー』に掲載し無料で引取ってくれる人を募集したところすぐに問い合わせがあり引き取りに来てくれました。2時間かけて車で引取に来るということです。そこまでして引き取るということは、おそらく修理して販売するものと思われます。
もしかするとこの耐火金庫は有料で買い取ってもらえるものだったのかもしれません。しかし、とにかく処分することが優先なので無料も引取ってもらうことが先決でした。
 
次はリフォームの見積です。プレさんに安いリフォーム業者の紹介を依頼しました。すると畳表替えやクロス張替え程度であれば、自分が知っている業者よりも、物件に近い業者に直接依頼したほうが安上がりになる可能性が高いとアドバイスをもらいました。
そこでネットで検索したリフォーム業者10社に見積もりを依頼しました。ほぼ同じ内容の見積もりを依頼していますが、業者によっておよそ17万円から30万円までと金額に大きく差がありました。使用する材料の違いもさることながら、業者によって工賃が大きく違うものと思われます。リフォームの質は物件のクオリティに直結します。ただ単に安い業者を選べばいいというわけでもなく、きちんと施工してくれるかどうかが重要です。まだ依頼したことがない業者ばかりなので次のような観点で業者の信頼性を判断しました。
 
①Webサイトがあり、施工事例が掲載されている
②電話対応がきちんとできている
③メールでやり取りができてレスポンスがよい

最もコスパがよく信頼性が高い業者の見積もりをプレさんに確認してもらいました。相場から見て安いということだったのですぐに依頼しました。結果として、期限までにとてもきれいに施工してもらったので業者選びは成功でした。
 
次はハウスクリーニングの見積もりです。ハウスクリーニングの見積もりはリフォーム終了後5社に依頼しました。ハウスクリーニングの費用は概ね建物の面積によって決まっている場合が多いようです。坂本さんの物件は4LDK72㎡なのでほぼ7万円〜8万円の間での見積額でした。ところが1社だけ他社の60%程度の見積もりでした。なぜ安いのか質問したところ、「うちが安いのではなく他社が高いだけ」「この物件はそんなに汚れていないのでその程度の金額で十分できます」ということでした。Webサイトもあり、施工事例も掲載されています。電話応対も感じがよくレスポンスがいい。人柄もよさそうに感じたので依頼することにしました。施工はクオリティ高く、他社の見積もりには含まれていなかった外回りの高圧洗浄も実施してもらいました。終了後郵便受けの清掃を追加で依頼しようと見積もりを依頼したところ無料で対応してくれました。安く仕上げてもらった上に追加で郵便受けまで清掃してもらえてとても助かりました。坂本さんは、あまりに申し訳ないので、自宅のクリーニングも依頼しました。自宅のクリーニングも相場の半額程度で対応してくれました。よく探せば安くていい業者を見つけることができます。最終的に大変美しく仕上がりました。

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