「孫子の兵法」で自己資金200万円を6年で1億円にした 「孫子大家流 不動産投資術」とは【前編】

＜不動産投資家実践ストーリー #1> 孫子大家さん

今回の不動産投資家実践ストーリーは、人材紹介会社の会社員として勤務しながら、17棟約 100戸の住居、テナント、簡易宿所、太陽光発電所等の運営を行い、年間約6,500万円という家賃収入を得ているメガ大家、「孫氏大家」さんです。
 
孫子大家さんのプロフィールをご紹介します。
1981年大阪生まれ。兵庫県西宮市で育ち、現在は東京在住。大学卒業後アパートメーカーに就職。あまりにブラックな職場のため3ヶ月で「うつ」で退職。計2回の転職を経て、現在は人材紹介会社に勤務するサラリーマン。本業では「年収を上げるプロ」として活躍。2009年、200万円の資金を元手に不動産投資をはじめたものの、高金利＆低利回りの問題だらけの失敗物件を購入してしまう。その後、物件の入居率、家賃を上げて利益を出して売却。そこから本格的にリスタートして、2019年3月現在17棟約 100戸を所有。都心から地方まで、新築から再生不可のボロ物件、そして、種類は住居、テナント、簡易宿所、太陽光発電所等と幅広く手がけています。

【この記事のPOINT】

会社員でありながら、自己資金200万円からいまでは17棟およそ100戸を所有し、年間約6,500万円の家賃収入を得ている孫子大家さん。とはいえ最初から順調だったわけではありません。最初の物件は買い急ぐあまり、まったく収益が上がらない物件に手を出し退場寸前に追い込まれました。

しかし、ある日趣味の戦略ゲームに興じているとき突然に「ああっ、僕が尊敬する孫子なら、諸葛亮なら、韓信なら、黒田官兵衛なら、いったいどうやってこの危機を乗り越えるのか？」「私が尊敬する歴史上の名軍師たちなは、たとえ絶体絶命の危機に陥っても決して諦めないはず」と思い、その軍師たちになりきって自分の不動産投資の危機的状況から脱却すべく4つの戦略を生み出したそうです。

さて、孫子大家さんを危機から救った4つの戦略とはいったいどんなものなのでしょうか？

１，最初の物件で退場寸前に

編集部：孫子大家さん、本日はよろしくおねがいします。
　孫子大家さんは、2009年に一棟目の物件を購入しされたということですが、まず現在の保有物件数、家賃収入をお聞かせいただけますでしょうか。
 
孫子大家さん：はい。けっこう物件の入れ替えが多いので流動的ですが、いま全部で17棟約100戸持っていて、家賃収入は年間約6,500万円くらいですね。所有物件はこのような内訳です。
 

編集部：すごい数ですね。これまで物件を買い進める過程ではご苦労も多かったのではないかと思いますが、どんなふうに買い進めてこられましたか？
 
孫子大家さん:はい。今でこそ、これだけの資産を作ることができましたが、最初の物件は今だったら絶対に手を出さないようなひどい物件でした。
 
当時200万円しかない自己資金を投入して購入しましたので、普通なら破産してもおかしくない状況でしたね。大失敗です（笑）
 
その物件を購入したのは、2010年12月でした。表面利回り7.5％、金利4.5％、築古重量鉄骨。駅からは徒歩17分で、となりに嫌悪施設がありました。普通はこの時点で終了です。でもこの物件を買ってしまったんです。
たぶん、「物件ほしい病」（とにかく物件が欲しくて冷静な判断ができなくなる状態）にかかっていたのですね。
 
私はこの物件を買う前に不動産投資関連の書籍を100冊以上読んで勉強していました。だから、こういう物件を買ってはいけないことは重々承知だったわけです。ですが、不動産業者が私の物件が欲しい気持ちをうまくついてきたのですね。
 
「まだ表に出ていない物件がいい物件」「いい物件は速攻で決める」「売り主が一般の人で手入れされていない物件は価値を上げられる」といった、世の中で言われている常識に囚われていたのだと思います。「とにかく物件がほしい」状態だったので、物件を購入する方向にバイアスがかかり、不動産業者の話を「物件を買いたい」という気持ちを満たす方向に曲解してしまったことが敗因です。
 
この話はまだ続きがあります。決済直後に不動産業者から告げられたのですが、最初に聞いていた物件スペックと、実際の物件スペックはまったく違っていました。当初は、賃料収入1,162.5万円、利回り7.5％、価格1億5,500万円、RC造、築20年、残存年数27年、最寄り駅徒歩13分、ファミリータイプ　満室＋店舗（地下＋１F）と聞いていました。
 
しかし、実際は、RC造ではなく、重量鉄骨造で駅徒歩17分でした。しかもすぐに2室退去です。踏んだり蹴ったりでした。
 
ローンは35年、金利4.5％。不動産業者は、「買ったときの金利が高く、イールドギャップが低すぎたものの、積算が出て好立地にあるので、1年くらい実績を積めば信用金庫などで1.5〜２％で乗り換えが可能」ということでした。
 
しかしそれは耐用年数47年のRC（鉄筋コンクリート）造という前提での話。実際は耐用年数34年の重量鉄骨でした。しかもいろいろなところから雨漏りがあり、近くの工務店に依頼していた修理代を払うとまったくお金が残りませんでした。

２，どん底から這い上がった４つの戦略

 
編集部：騙されたということですね。かなりのダメージだったと思いますが、どのようにリカバリーしてこられたのでしょうか？
 
孫子大家さん：それから2年くらい落ち込んでいましたが、いつまでも愚痴を言っても仕方がありません。「なんとしてもこの状況から復活してやろう！」と気持ちを切り替えました。
 
私の趣味は戦略ゲームで、兵法が大好きです。ある日戦略ゲームに興じていたら、突然に、「ああっ、僕が尊敬する孫子なら、諸葛亮なら、韓信なら、黒田官兵衛なら、いったいどうやってこの危機を乗り越えるのか？」と考えました。私が尊敬する歴史上の名軍師たちなは、たとえ絶体絶命の危機に陥っても決して諦めないですね。
 
私は尊敬する軍師たちになりきって、自分の不動産投資の危機的状況から脱却する４つの戦略を生み出しました。
 
編集部：すごいですね。4つの戦略を具体的に教えてもらえますか？
 
孫子大家さん:ひとつは、不動産屋を出し抜いて勝つのではなく、不動産のプロを味方に引き入れて共に勝利するということです。
そもそも、用兵の原則は、戦わずに仲間に引き入れることが最良で、戦って打ち破るのはそれより劣る。ということを孫子が言っています。
 
2つ目は、世の中の時流を読んで、他の人が群がる領域ではなく、自分の強みで勝てる領域を選択して、選択と集中で勝利を確実にするということです。敵の守りが薄いところを攻めて、相手が予想もしない場所に集中するということです。
 
3つ目は、自分の得意なエリアや領域以外の情報も、常にネットワークを使って情報収集し、勝てる案件が出たときに、勝てる条件をすべて分析して物件取得に動くということです。そもそも勝つ者は、勝てる見込みが高い戦いしかしないということです。
 
最後に、中長期的には他の人が群がる領域でも、勝てるだけの最強の組織戦ができる自分だけの不動産プロ集団を育成し、最速で勝ちやすい案件だけを選んで勝利するということです。
 
編集部：一見敵のように思える不動産業者と共に利益を得られる関係をつくって、味方につける。そして時流を読んで、自分の強みを生かして競争が少ないところに集中する。
自分の領域以外の情報も積極的に集め、分析しておく。そして仲間を増やしながら最終的には、強いプロ集団を構築するということですね。素晴らしいと思います。この戦略で具体的にどのように物件を買い進めてこられましたか？
 
孫子大家さん:はい。この戦略でやるようになった2014年からは、RC造や木造のアパート・マンションの再生事業で利回り12％以上を確保できるようになりました。
 
2016年以降は、再生したアパート・マンションの売却で20％以上の利益が得られたり、RC造、木造アパートの新築事業で利回り13％、都内一等地のRCで7.6％で建築を行っており、仮に売却したとして含み益は20～30％以上を見込んでいます。

また、木造戸建て再生や土地仕入れ事業で利回り40％、廃墟テナントの再生で利回り30％など順調に進んでいます。事業を通じて自分の属性を良好にして、資金調達を行い、溜まったキャッシュフローで物件を購入し、それを共担に入れてフルローンで新築事業を行うという流れですね。

３，会社でストレスなく仕事をする方法

 
編集部:なるほど。目先のことだけではなく、先々を読むことが大切ということですね。今後はどういった不動産投資を行っていきたいとお考えですか？
 
孫子大家さん:不動産投資家として、不労所得だけで生活が成り立つようにするという目標は達成できたので、次はもっと大きな目標に向かっていきたいと思っています。
 
本業が転職のコンサルタントだからということもありますが、具体的には、「もっと儲かるサラリーマン不動産投資家」を増やしたいと思っています。サラリーマンが副収入を得ることができ、それが増えれば増えるほど、経済的・精神的に余裕ができます。余裕ができると冷静に適切な判断ができるようになります。すると、本業がいい方に回ることが多くなります。
 
たとえば、会社ではっきりと自分の意見を主張できるようになったり、理不尽な要求をきっぱり断ったりできるようになります。いつクビになっても怖くないので上司の顔色をうかがう必要がない。すると結果として会社にとっていい仕事ができていたりします。
 
そういう会社員を増やしストレス少なく自己実現できるひとを増やしたいと考えています。そのために、投資仲間を集めて、不動産投資家を育成する「軍師大家の会」を主催し、講座やセミナーを開催したり、目的に応じて個別にコンサル行ったりしています。……続きを読む

「軍師大家の会」
 
孫子大家さんの著書
『サラリーマンが副業で 最短で年収を超える不動産投資法』