不動産投資とは、不動産を取得してそこから収益を得る投資です。比較的安定している投資であり、特に医師・弁護士・公務員・上場企業社員の方に向いている投資といわれています。しかし、実際に不動産投資はどのように収益を上げるか分かっていない方も多いでしょう。
そこでこの記事では、そもそも不動産投資とは何か？なぜ医師・弁護士・公務員・上場企業社員の方が向いているのか？どうやって儲けるのか？を解説していきます。
●「不動産」に「投資」するとは
まずは、そもそも不動産に投資するとはどういうことは？について、以下2つの視点から解説していきます。
・物件タイプが複数ある
・目的が複数ある
○物件タイプが複数ある
端的にいうと、不動産投資とは「不動産という商品を購入し、その不動産から収益（家賃）を得ること」です。株式投資は「株式」、ＦＸは「外貨」という商品で収益を得ますが、不動産投資はその商品が「不動産」になっただけです。
そんな不動産投資の商品である「不動産」には、大きく分けて以下3種類あります。
・区分マンション
・一棟マンション
・アパート経営
厳密にいうと、それぞれ新築・中古と種類が分かれるので合計で6種類です。このほかにも「駐車場経営」や「一棟ビル」なども不動産投資ではありますが、上記3種類がメジャーな不動産投資といえるでしょう。
◎区分マンション
区分マンションとは、マンションの一室を購入して、その一室からの収益をあげる不動産投資です。新築マンションでも中古マンションでもあくまで「一室」を所有するので、建物自体を所有しているわけではありません。
◎一棟マンション
一方、一棟マンションの場合は建物をまるまる所有します。新築マンションであれば、土地を購入しその土地にマンションを一棟建築します。中古であれば、売りに出ている一棟マンションを購入して、複数の部屋から家賃収入を得るということです。
区分マンションと違い、複数の部屋を所有するので家賃収入は格段に高くなります。ただ、取得費用が高くなり、共用部（外壁や外部廊下など）も所有者が補修する必要があるので、ランニングコストも高くなります。
◎アパート経営
アパート経営も一棟マンションと同じく、一棟のアパートを所有します。新築であれば土地を購入しアパートを建築し、中古であれば売りに出ているアパート一棟を購入します。
一室ではなく複数の部屋から家賃収入を得られますが、物件取得費用とランニングコストが高くなる点は一棟マンションと同じです。
とはいえ、一棟マンションは鉄筋コンクリート造で、アパートは木造や軽量鉄骨造が多いという構造の違い…そしてアパートの方が規模は小さいので、一棟マンションよりは取得費用・ランニングコスト共に安価です。
○目的が複数ある
前項で解説した不動産を取得し、家賃収入を得るのが不動産投資の基本ですが、不動産投資をする目的は以下のように複数あります。
・安定収入
・高利回り
・売却益
・節税
・相続税対策
◎安定収入
上述のように、不動産投資のメインは家賃収入です。家賃収入は、たとえば「半年で家賃が20％下落する」のようなことは極めて稀で、変動幅は小さいです。また、賃借人がいる限り家賃は継続的にもらえるので、安定している収入といえます。
たとえば、株式投資であれば「半年で株価が20％下落する」という事態は珍しくないので、「安定収入なら不動産投資」と思って投資する人は多いです。
◎高利回り
投資全般で、「継続して収益を得る方法」は、不動産投資なら家賃収入、株式投資や国債なら配当金が挙げられます。それぞれの利回りは以下の通りです。
・不動産投資：5％～10％以上
・国債：0％に近い（最低0.05％）
・株式：東証一部で2％前後
利回りは「投資した金額に対する収益割合を1年あたりの平均に直した数字」という、収益性を測る上で代表的な指標です。不動産投資の利回りは明確にデータで出ているわけではありませんが、少なくとも株式投資の「利回り2％」は、不動産投資では非常に低い利回りになります。
地方の物件だと利回り10％を超える物件もあり、東京都心でも5％前後の利回りは標準といえます。このように、不動産投資は比較的高利回りなので、それを目的として不動産投資する人も多いです。
※不動産証券化協会 マーケット概況
https://j-reit.jp/market/03.html
◎売却益
上述のように、不動産投資は基本的に家賃収入がメインですが、不動産を売却するときにも収益を得ることができます。その売却益を狙って、「今後不動産価値が上がりそうな物件」を狙う人もいます。
◎節税
また、詳細は後述しますが、不動産投資は節税効果があります。というのも、不動産投資にかかった支出は経費として計上できる上に、ほかの所得と合算できるからです。そのため、所得税の節税につながることがあります。
◎相続税対策
相続時は、「（財産の評価額－基礎控除）×税率－控除額」という計算で相続税が算出されます。この「財産の評価額」は現金であれば満額で評価されるので、5,000万円持っていれば5,000万円の評価額です。
しかし、不動産の場合は評価額が7割程度まで落ちますので、5,000万円の物件を購入すれば3,500万円程度まで評価額が下落します。
しかし、実際は5,000万円の価値がある物件なので、不動産投資することで相続税を節税できるというメリットがあるのです。この「相続税の節税」を目的において不動産投資をする人もいます。
※国税庁 相続税
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm
●不動産投資はどんな人に向いている？
次に、不動産投資に向いている人を解説します。冒頭でいったように、不動産投資に向いている人は医師・弁護士・公務員・上場企業社員であり、その理由は以下の通りです。
・ローンが通りやすい
・時間がかからない
・安定した収入の柱がある
・節税効果を得られる
○ローンが通りやすい
この「ローンに通りやすい」という点が最も大きな理由です。不動産投資はローンを利用することで、「少額の自己資金で高額な物件を購入できる」という、レバレッジ効果の高さが魅力の投資です。
しかし、ローンを借り入れるためには金融機関の審査があり、その審査は厳しいです。ただ、高収入で安定していると見なされる医師・弁護士・公務員・上場企業社員はローンに通りやすく、さらに比較的低金利で借入できます。
そのため、「ローン返済額」という支出も抑えられるため、不動産投資による収益アップにもつながるというメリットもあります。
○時間がかからない
特に、医師や弁護士の方は忙しい立場であり、長時間勤務になりがちでしょう。そんな方が投資するにはなるべく手間がかからない投資をしなくてはいけません。
その点、不動産投資は物件選びには少々時間がかかりますが、物件取得後は管理会社に運営を任せられるので手間がかかりません。
○安定した収入の柱がある
上述のように、不動産投資はそもそも収入が安定していますが、それでも空室時は家賃収入がゼロになります。家賃収入がゼロであれば、ローン支払い額をはじめとした支出は手持ち資金で捻出しなければいけません。
ただ、医師・弁護士・公務員・上場企業社員であれば本業からの収入が安定しているので、このような事態でも問題なく対応できます。
そのうえ、空室リスクは、ある程度コントロール可能です。物件購入前に立地を吟味し、入居者がつきやすい立地を選ぶ。また、物件のリフォームや設備のグレードアップ、仲介業者への広告料を増やすなどでヘッジすることができます。
つまり、このような物件選定をして空室リスクの小さい不動産投資をすれば、安定した収入のある医師・弁護士・公務員・上場企業社員は、特に不動産運営のリスクを小さくできるということです。
○節税効果を得られる
特に医師・弁護士の方は高収入なので、上述した節税効果が得られやすいです。不動産所得は、以下のような支出を経費計上できます。
・管理会社への手数料
・固定資産税・都市計画税
・管理費・修繕積立金（区分マンション）
・退去時の補修費用
・税理士への報酬（確定申告依頼時）
・減価償却費用
投資の中で経費計上できる項目が多い上に、減価償却費用は高額になります。減価償却費用とは「物件取得費用を経費として計上できる費用」であり、計上期間や計上金額は物件によって異なりますが、場合によっては数十万円～100万円を超すこともあります。
つまり、「本当は黒字だけど減価償却費を計上することで、不動産所得をマイナスできる」のであれば、そのマイナス分は本業の所得から差し引くことができるのです。
●不動産投資の儲け方
では、さいごに不動産投資はどのように儲けるのか？を、以下の点から解説していきます。
・基本は家賃収入で儲ける
・売買益はサブの収益として考える
・区分と一棟で儲け方は異なる
○基本は家賃収入で儲ける
繰り返しますが、不動産投資の基本的な収益は家賃収益であり、その点はしっかりと認識しておきましょう。つまり、物件を探すときも「継続して家賃収入を得られる物件か？」を意識しなければいけませんし、収支計算も家賃収入を軸に考えるということです。
そして、家賃収入という「比較的安定している収入源である」という点が不動産投資のメリットであり、それをメリットと感じない場合は不動産投資に向いていないといえます。
実際に入居者の募集や契約、その後の家賃回収などは管理会社に委託できるので、不動産所有者がやることは少ないです。
○売買益はサブの収益として考える
上述した「不動産投資の目的」に売買益を挙げましたが、以下の理由により売買益はサブ的な収益と考えましょう。
・売買時の諸費用が高い
・税率が高い
・不動産は経年劣化していく
まず、不動産は売買時の諸費用と税率が高いです。その上、築年数が経過するごとに基本的には不動産の資産価値が下がっていくので、そもそも売買益を得るのは難しいのです。
そのため、売買益をメインに考えて物件選びをすると、不動産投資は失敗する確率が高まります。そのため、家賃収入をメインに考え、売買益は「上昇すれば売るかも…」程度に考えた方が良いでしょう。
○区分と一棟で儲け方は異なる
上述したように区分は一室の投資になるので、家賃収入も支出も少ないです。そのため、過度に赤字になるリスクも小さいですが、収益額も小さくなります。一方、一棟の場合は複数の部屋を所有するので、収益額が大きくなる可能性があります。
区分と一棟にはこのような違いがあるので、区分投資の場合は「今後少しずつ物件数を増やしていく」という考えで不動産投資するケースが多く、一棟の場合は「その不動産をメインに収益を考える」ケースが多いです。
もちろん、アパートを一棟購入し、その後どんどん不動産を買い増していくこともありますが、区分投資の方が取得費用は安価なケースが多いので、買い増ししやすいといえます。この点も加味した上で、区分投資にするか一棟投資にするか判断しましょう。
■まとめ
このように、不動産投資とは不動産から家賃収入を得る投資であり、「高利回り・安定・手間がかからない」のような特徴があります。
特に、医師・弁護士・公務員・上場企業社員はローンに通りやすいなどのメリットもあるので、その点を加味した上で不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。
