不動産投資家実践ストーリー #7> 山崎正一さん
【この記事のPOINT】
今回の不動産投資家実践ストーリーは、会社に勤めながら手堅く新築アパート運営を行い成功させている不動産投資家、山崎正一さんです。
山崎正一さんは、テレビ・ラジオ番組などのプロデューサーとして活躍する傍ら、2016年から不動産投資家として新築アパートを利回り6.0％という実績で運営しています。
本日は、「不動産投資に関心はあるけど不安や疑問を払拭できず一歩踏み出せない」という方や、「不動産投資を始めるにあたり、すでに不動産投資で実績を出している方の話を聞きたい」という方のためにインタビューさせていただきます。
よろしくおねがいします。
１，高い利回り実現のコツは周辺の物件より魅力ある物件をつくること
編集部：「まず、不動産投資をはじめた時期についてお伺いしたいのですが、不動産投資をいつ頃始めたのですか？また、現在の物件所有数や、わかりやすい実績などを教えて下さい」
山崎さん：「初めて不動産を購入したのは、2016年ですが、その数年前から、知り合いの“不動産コンサルタント”の方に相談をしたり、物件を見て回ったりしていました。一棟目のアパートを購入したときは、まさに『満を持して』という心境でした。計画段階から、現在まで、およそ10年といったところでしょうか」
編集部：「そして、現在の物件数は？」
山崎さん：「現在は、2016年に購入したアパートと、2018年の８月に購入したアパートを、あわせて二棟を運営しています。部屋数は、41戸です」
編集部：「これまでに結果を出すことはできていますか？」
山崎さん：「どちらのアパートも、利回りが6.0％を少し越える水準で回しています。これは、大規模な補修などが当面必要のない“新築”としては、かなり高い水準です。なぜ、高い利回りが実現出来ているかというと、いろいろと要素はあるのですが、決定的なのは、周辺の物件に比べて高い坪単価での賃貸が、途切れることなく実現しているからです。それが実現している理由は、入居者に“少し家賃が相場より高くても、入居したい”と思って貰える魅力のある物件を造ることが出来たからです」
２，本業で体調を崩した不安が不動産投資成功へ導いた
編集部：「不動産投資に、興味をもたれたのには、何かキッカケがあったのですか？」
山崎さん：「私は、ある時期、本業でかなりハードに働いた時期がありました。それはそれで、充実した日々ではありましたが、がんばりすぎて体調を崩してしまったのです。いつまでも第一線で続けられる仕事ではないことがわかったのですが、では会社に残って事務的セクションに異動して、業務を続けるかというと、それでは満足できないだろうと。そこで、セミリタイアする方法はないかと、いろいろと検討を始めたのです」
３，本業で信頼できるメンターとの出会い
編集部:「具体的に、不動産投資に決めたできごとがあったのでしょうか？」
山崎さん:「出来事というか、出会い。縁がありました。今も契約し、共に事業に取り組んでいる不動産コンサルタントの方との出会いです。10数年ほど前に、本業の仕事の関係で、マンション建設に伴って起こる、いわゆる“景観論争”について調べたことがあり、その時、この問題に取り組んでいる、その人と知り合いになりました。地域の景観を守るという“お金にならない仕事に取り組んでいる”というだけで、その方が誠実な人柄だとわかりました。そこで、彼に不動産投資について相談に乗って貰ったというわけです」
４，不安を解決するベストな方法は「結果を出すことに集中すること」
編集部：「とはいえ、不動産投資となると、大きなお金が必要ですし、いろいろな失敗談なども聞こえてくると思います。ご自身が始める前に、不安に感じていたことはありませんか？」
山崎さん：「少しは自己資金もありましたが、銀行から億単位の融資を受けなければ、事業は成立しません。さすがに“２億の借金”となると、果たしてキチンと返済していけるのか？自宅なども担保にいれていましたから、事業が上手くいかなくなったら生活が壊れてしまうのでは、といった不安はありました。また、そもそも銀行が融資をしてくれるのか、それも不安ではありました」
編集部：「そうした不安は、解消することが出来たのですか？」
山崎さん：「ひとつは、自分がまだ現役で働いていて、給与の一部をそちらに回すことができたので、資金不足で事業が悪化するということは避けられるだろうとは思っていました。また、給与所得があったからこそ、銀行が融資を決めてくれたという面もあります。とはいえ、不安の全てを払拭するのは無理です。ある意味、不安を抱えたままでの見切り発車だった言えるかもしれません。しかし、実際にアパートが建って、続々と入居が決まり、銀行への返済額の２倍程度の家賃収入が入り、それが預金通帳に貯まり出すと、そうした不安は消えていきました。そういう意味では、心配ばかりするよりも“結果を出すことに集中する”というのが、私なりの不安解消策だったと言えるかも知れません」
５，成功の秘訣は信頼できる相談相手を見つけること
編集部：「不動産投資をはじめる前にどこでどんなことを勉強しましたか？」
山崎さん：「何冊か不動産投資に関する本は読みました。しかし、そうした一般的な知識というのはどうしても、実践では役に立てにくいですね。むしろ、世の中には“不動産コンサルタント”という仕事をしている人がいるということを、まず知って欲しい。信頼できる不動産コンサルタントを見つけることができたら、自分の意向を相談し、一緒に事業を進めることで、現実の現場で直面する問題を、ひとつひとつ片付けていく、というやり方を検討して見ては如何でしょうか？」
６，目標は「セミリタイア」
編集部：「不動産投資を始めた当初は、どういう目標を立てていましたか？」
山崎さん：「まずは、しっかりと事業を成立させて利益を出すことです。しかし、先にも言いましたが、セミリタイアすることが最終的な目的ですので、手取りが年間800万ぐらいに到達したいとおもっていました」……続きを読む
