不動産投資実践ストーリー

<不動産投資家実践ストーリー 100年大家 中川弘貴さん>

【この記事のPOINT】

今回の不動産投資家実践ストーリーは、「100年大家」こと中川弘貴さんです。中川さんは大手IT企業数社でエンジニア、マネージャーとして活躍。在職中に不動産賃貸業へ参入し、わずか3年で東京圏に新築木造アパート3棟34室を所有。資産総額3億1,000万円、家賃収入2,600万円にまで拡大しました。
20代の頃から起業を夢見ていた中川さんは、精力的に仕事に取り組んでいました。その甲斐あり実績が上がる一方で、残業時間が多く休日も満足にとれない状況になっていきました。そんなとき「体力が落ちる40代、50代になったら今と同じパフォーマンスを発揮できるのか?」という不安をかかえていたそうです。
「一刻も早く起業したい」その夢の実現に向け経済的な基盤づくりのため不動産賃貸業を選択したそうです。その結果2019年40代前半で、夢だった起業を実現。さらに「いまでは100年生きられる経済的基盤ができました」という中川さんに「人生100年時代ゆとりある生活の実現」をテーマにお話をうかがいました。

   
 

1,給料だけでは足りない

 
編集部:中川さん、今日はよろしくおねがいします。
早速ですが、昨今「人生100年時代」と言われています。一般的に「リタイア後ゆとりある生活を実現するため、年金や預貯金で足りない生活資金を用意できるのか」という不安を抱えている人が多いと思いますが、中川さんの場合はいくらくらい不足すると想定されましたか?
 
中川さん:はい。わたしは一般的に言われている額を想定しました。生活保険文化センターが行った「生活保障に関する調査」では、夫婦2人で老後生活を送るための最低限の生活費は月額22万円、ゆとりある生活費は月額35万円必要ということが言われています。
これを基本に試算すると、60歳から100歳までにかかる生活費は、最低限の生活で1億560万円、ゆとりある生活で1億6,800万円です。
一方年金支給額は仮に65歳から毎年200万円支給されたとして、老後の不足額は最低限の生活で3,560万円、ゆとりある生活で9,800万円です。
 
これを仮に90歳まで生きるとして、最低限の生活で2,920万円、年間にして116万円、ゆとりある生活で7,600万円、年間にして304万円必要です。しかも、この資産は持ち家を前提としているため、家賃などの住居費は含まれていません。そう考えると実際に不足する金額は相当大きな金額になります。
 
 
編集部:ありがとうございます。中川さんは、すでに人生100年時代への最低限の備えはできたということですが、その過程でどんなことをなさったのかについておうかがいしたいと思います。中川さんは具体的に老後の生活に対してどんな不安を抱えていましたか?
 
中川さん:はい。わたしはいわゆる「ロストジェネレーション」と言われている世代で、妻と子ども2人の4人家族です。子どもは私立の中学に行っています。これから高校・大学と進学するにつれさらに学費がかかります。子どもにはいい教育を受けさせたいですし、私たち夫婦のゆとりある生活を実現するための準備も必要です。
 
そのためには給料だけでは足りません。また、給料だけでは万一カラダをこわして働けなくなったときに途絶えてしまうこともあります。実際に働きすぎて体を壊してしまう人を見てきましたので、このままではいつか自分もそうなってしまうのではないかという不安もあり、本気で動き出しました。

 
 

2,自分に最適な副業を選ぶ4つの軸とは

 
編集部:ありがとうございます。不動産賃貸業以外に参入を検討したことはありますか?
 
中川さん:はい、最初は副業で3つの選択肢を考えました。そのときに、初期と運用の作業負荷、投資額、リスク、リターンの4つを軸に比較し、できる限り作業負荷と投資が少なく、リスクを最小化できて大きなリターンが得られるという観点で分析しました。
 
1つはオークション、アフィリエイト、メルマガ、YouTubeなどネットを使った副業です。
これは投資額少なくはじめることができますが、リターンも小さく経済的基盤にはなりにくいと思いました。
 
2つ目はプログラマーなど専門性を活かした副業ですが、こちらは継続的に顧客を獲得し、維持することが必要で、副業としては心身ともに負担が大きすぎます。
 
3つめは、株や不動産投資ですが、初期・運用の作業負荷、投資額、リスク、リターンをトータルして考えると、わたしの場合は不動産投資がベストだと判断しました。
不動産投資は投資するまでの作業負荷は高いのですが、一度仕組みができてしまえば不労所得として継続的に収入が見込めるからです。
 
 

3,リスクヘッジで悩まない方法

 
編集部:ありがとうございます。とはいえ、不動産投資は投資額が比較的大きく、空室リスクや、金利変動、事故、滞納など様々なリスクがあると思いますが、そういう点で不安はありませんでしたか?
 
中川さん:はい。ありました。不動産投資をはじめる前は、バブルのイメージで、よくわからないけど怖いと思っていました。会社にも不動産投資をやっている同僚がいたのですが、とにかく怖い印象しかなかったのでしばらくは動き出せませんでした。
 
しかし、不動産投資の書籍やセミナーで勉強したり、勉強会を開催したりしているうちに、どんなリスクがあり、その中で自分は何に恐れているのかがハッキリしてきました。すると、それらのリスクには、ほぼ対策が取れることがわかってました
 
編集部:なるほど。具体的にはどのようなリスクを恐れていて、どのような対策があったのですか?
 
中川さん:はい。主なリスクは、空室・金利変動・事故・災害・滞納があります。そのなかでわたしが一番恐れていたのは、地震や火災のリスクでした。これについては、保険があることは知っていましたがが、実際に地震や火災が起きたときに、建物を取壊し再建築し、再び家賃をいただけるようなるまで半年以上かかります。万一広域に被害が及ぶような事態になったら建築会社の作業がたて込み、再建築に1年以上かかる可能性もあります。それでも基本的に銀行への返済はリスケできません。これを一番恐れていました。
 
しかし反対に考えれば、再建築し、再び家賃をいただけるようになるまで滞りなく返済できれば、リスクを最小化できます。それを計算してみたところ、わたしのシミュレーション上、アパートをフルローンで購入できれば、当時の預貯金で1年間は返済できることがわかりました。また、調べてみると家賃収入保険をつけられる保険もあり、これで地震や火災のリスクは回避できることがわかりました。
 
それから、収入が会社員の給料だけであることが大きなリスクです。怪我や病気で働けなくなったら、収入が激減しますし、リストラのリスクもあります。そう考えると、何もしないリスクのほうが大きいように感じました
 

4,不動産賃貸業3つのメリット

 
編集部:なるほど。何がリスクかわからないと対策がたてられないので、まずは、どういうリスクがあって、その対策を考える事が大事ということですね。ところで株式投資や他の副業的なビジネスという選択肢を選ばなかったのはなぜですか?
 
中川さん:はい。まず株は、運用の作業負荷が大きすぎることがあります。高い専門知識も必要ですし、経済的基盤を作るためには多額の資金投入が必要です。実は、過去にキャピタルゲインを狙った株式投資をしたことがありましたが、日中株価の動きが気になって仕事になりませんでした。今はNISAで株主優待を楽しむ程度ですが、配当を入れても年間数万円しかありません。FXは自分でコントロールできる要素が少なく、リスクが高すぎると思います。
 
それと、不動産は事業モデルが確立されている点がいいところです。プロダクトも、管理や修繕などのマネジメントシステムもどちらも確立されているものというのはなかなかありません。ですから物件選びさえ間違わなければ、ほぼ確立されているマネジメントの仕組みに乗るだけでいいわけです
 
もうひとつは、レバレッジを効かせられることです。株やFXでは融資を受けることはできませんが、不動産賃貸業なら融資を受けて物件を買うことができます。最初は多額の借り入れを恐れていましたが、勉強すればするほど、借り入れの怖さよりレバレッジの恩恵を受けられるメリットを強く感じるようになっていきました。……続きを読む

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