<不動産投資家実践ストーリー
vol.19 宇都木健さん>
５，スムーズな買い増しのコツ
編集部：ありがとうございます。少し話が変わりますが、年間キャッシュフロー600万円を目指す場合、物件買い増しして規模を拡大しなければならないと思います。買い増しをスムースに進めるために考えておくべきポイントはどういったところでしょうか？
宇都木さん：まず、収益性が悪い物件を買わないということが重要です。利回りがよくても、入居付けが困難な物件だと、収入を得ることができません。ですから、入居者の利便性を考えることが重要です。
また、不動産は最終的に売却して利益が確定します。規模を拡大するには、取得した物件を売却して別の物件を購入することも必要になる場合があります。だから、将来的に高値で売却できるかどうかを考えることも重要なポイントです。私の場合は、物件購入の際は、「仕入れ」だと思って売却を見据えて購入しています。
編集部：そういう観点で言うと物件選定のポイントはどういったところですか？
宇都木さん：はい。立地、設備、家賃設定が重要です。立地は、世帯数が増えるエリアを選ぶことです。日本の人口は減少していますが、地域によって離婚や晩婚化で単身世帯が増加しているところがあります。そういう場所へ需要に合った住居を提供することは社会貢献にもつながります。
設備は、賃貸情報サイトで人気の設備ランキングなどを見るとわかりますが、最近では宅配ボックスやセキュリティキー、インターネット無料などが人気になっています。そういった設備を採り入れてライバル物件より割安感を出す事が大事です。
それと、私は「自分が住めるかどうか」という観点も大切にしています。例えば何か災害が起きて自宅に住めなくなった場合、その物件に住むことができるかどうかという見方をします。すると自分の家を選ぶような感覚で立地や設備を選ぶことができます。それから、需給バランスを見ることも重要です。
編集部：ありがとうございます。需給バランスの良さはどういうところで判断しますか？
宇都木さん：まず都心の場合は駅からの距離が指標ですが、地方の場合は駐車場の有無です。それから、イオンやマックスバリュなど大型ショッピングセンターの出店計画があるような場所がいいところだと思います。大型ショッピングセンターは運営会社がマーケティング・リサーチをして収益が見込める場所に出店されるわけです。そして大型ショッピングセンターの場合は、その周辺に人が集まり街を活性化させる効果も期待できます。その周辺に賃貸物件を提供するというのは合理的です。
他には鉄道の新駅ができるエリア、工業団地ができるエリアなどもいい場所です。
６，融資を受けずに年間CF６００万円を目指す方法
編集部：話が変わりますが、自己資金を極力使わず賃貸経営に参入したい方もいると思いますが、そういう場合には宇都木さんならどういった方法が考えられますか？
宇都木さん：はい。そういう場合には、自己資金で買える木造中古戸建を購入し、リフォームして賃貸するというのがいいと思います。
それを1年くらい運用すると不動産投資の実績になりますし、現金で購入すれば担保になります。その実績と担保で融資を受けて木造一棟アパートを買うという方法がいいかもしれません。
そして、実績を積みながら重量鉄骨の物件を買い、RC造マンションへ進んでいくという流れがいいと思います。
編集部：中古戸建を購入する際に見るべきポイントはどういったところですか？
宇都木さん：戸建の場合は、リフォームの見積や、道路付けなどの問題がありますので、できる限り詳しい人に一緒に見に行ってもらうことがだいじです。
７，賃貸経営は金融機関との関係が８割
編集部：ありがとうございます。少し話が変わりますが、賃貸経営に参入する時に注意すべき点はどういったこところだとお考えですか？
宇都木さん：そうですね。金融機関といい関係を作ることです。特にやってはいけないことは金融機関に嘘を付くことですね。少し前に問題になった、1法人1物件スキームなどは、金融機関に対して既存の借り入れを隠すわけですから嘘をつくことになります。こういうことをしてはいけません。
また、金融機関に対しては、借りた資金で購入した物件の収支状況を知らせておくことも重要です。私の場合はTKCの税理士事務所を使って、月次で決算データが自動的に金融機関に送信されるようにしています。
金融機関の融資担当者と話をすると「融資したのはいいが、その後決算書を見せてくれない」「直近の決算書が見たいのだけど見せてもらえない」という不満があるようでした。
多くの方は、融資を受けて購入した物件の収支を金融機関に報告していません。だからこそ、金融機関に積極的に報告すると金融機関が常にこちらの最新の状況を把握できますので、信頼性が高まります。そういったことが有利に次の融資を受けられることにつながります。
やはり家族の協力を得るということですね。収益は家族に還元することをおすすめします。
８，賃貸経営成功の秘訣
編集部：ありがとうございます。賃貸経営に成功するために重要なことをマインド、知識、行動の3つの観点からお聞かせいただけますか？
宇都木さん：まずマインドは、「諦めない」事が大事です。いい物件が見つからないとか、融資の審査が通らないなどで買うことができず諦めてしまいそうになることがあります。そのためには、仲間を作ることが大事です。大家の会などへ参加し、情報交換できる仲間を作ることです。仲間と話をすると刺激になりますし、新たなアイディアが得られます。
知識については、不動産投資本を読むことも重要ですが、やはり大家仲間を作り、他人のやり方でいいところを吸収して真似してみるということが大事です。
行動については、活動を習慣化するということです。たとえば、物件資料を3件だけ見るとか、管理会社に話を聞きに行くとか、大家の会のセミナーに参加するなど、不動産賃貸業に関する活動を毎日継続するということです。それを行動記録に落としこんで、時々振り返りをすると学びが深まります。
それから、大家業は管理会社や入居者、金融機関の担当者とのコミュニケーションがだいじです。例えば管理会社の担当者に対して、上から目線で接するのではなく、対等な立場で接することなどです。
実際に客付けしてくれるのは、管理会社や仲介会社の担当者ですから、食事会を開催したり、マメに顔を出して承認する機会を持ったりしていい関係を構築する事が大事です。
編集部：最後にこれから不動産賃貸業に参入する方にアドバイスをお願いします。
宇都木さん：自分が社長として賃貸経営のチームを作るというつもりでやってみてもらいたいと思います。不動産賃貸業は、不動産業業者や管理会社、金融機関の担当者とのチームワークで実施しなければいけません。いいチームができたときはそれができたときはとても楽しいです。賃貸経営を通じて自分が成長する機会を持つことができます。
ありがとうございました。
宇都木健さんのお話から感じたことは、地道にコツコツと努力を積み重ねることの大切さです。宇都木さんはわずか１年で５棟の収益物件を取得し、家賃収入2,000万円という実績を出されましたが、その間約200名の不動産業や金融機関関係の方々と面談したそうです。そういった地道な努力で、社会貢献になるかという大前提のもと課題に対して道理にかなう方法を模索し、関係者すべての利益になる不動産賃貸ビジネスを実践してきたからこそ大きな成果を手に入れることができたのだと思います。
宇都木健さんの不動産賃貸経営についてさらに学びたい方は、宇都木健さんの著書『わずか“1年”で“家賃年収2000万円”を達成した「ユダヤ式」不動産投資術』を読んでみてはいかがでしょうか？
会社員が１年で家賃収入2,000万円を達成した“ユダヤ式”高速不動産投資術【後編】
著書：わずか“1年”で“家賃年収2000万円”を達成した「ユダヤ式」不動産投資術
Amazon著者ページ
宇都木健
1964年生まれ、静岡県在住。株式会社アスタリスク代表取締役、SBS学苑セミナー講師、ビジネス系コピーライター。
明治大学法学部卒業、日本マクドナルド株式会社へ入社。当時の藤田田社長の元で「ユダヤ式の商法」を学ぶ。神奈川県、三重県、福井県の勤務を経て、岐阜県で新規出店MGRに任命される。静岡県で店長となり、ドライブするー売上新記録や年間売上新記録を作る。
サラリーマンを続けながら株式会社を設立し、代表取締役に就任する。同時に不動産投資を開始し1棟アパートを購入。同年8月２・３・４棟目アパートを同時取得、同年12月に5棟目マンションを購入。わずか一年で家賃年収2,000万円（キャッシュフロー1000万円）を達成したセミリタイアを実現。その高速投資手法が話題を呼び、講師として人気沸騰。受講者から成功者も続々誕生している。
